Πόσες μπουλντόζες χωρούν στο διάστημα ανάμεσα στην πρώτη και την τελευταία εβδομάδα της κυβέρνησης Μητσοτάκη; Οι Data Journalists επιχείρησαν να τις μετρήσουν πετώντας με drone πάνω από το πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού με δεδομένες τις προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί το 2019, με τον πρωθυπουργό να διαβεβαιώνει προεκλογικά ότι ήταν έτοιμος να ξεκινήσει, με το που θα έμπαινε στο Μέγαρο Μαξίμου.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ:
- Γεωργιάδης για την πρόσληψη της κόρης του στην Lamda Development
- Καταρρέει το project του Καζίνο στο Ελληνικό
Η θλιβερή εικόνα των έργων από ψηλά
Το αποτέλεσμα της κατόπτευσης σήμερα είναι απογοητευτικό όχι μόνο για όσους πείστηκαν από τις τότε διαβεβαιώσεις αλλά και για όσους παρακολουθούν την επιλεκτική ενημέρωση, κυρίως διαφημιστικού χαρακτήρα, που κατά καιρούς επιτρέπει ο διαχειριστής της «εμβληματικής επένδυσης», η Lamda Development:
- Μεγάλο μέρος της έκτασης παραμένει ίδιο και απαράλλαχτο όπως το θυμούνται όσοι είχαν προλάβει να απογειωθούν και να προσγειωθούν πολλές φορές από το Ελληνικό. Εκατοντάδες μέτρα ασφαλτοστρωμένων διαδρόμων προσγείωσης διατηρούνται, σε βαθμό που θα μπορούσε ακόμη και σήμερα ένα μικρό αεροπλάνο να προσγειωθεί. Οι βαθιές εκσκαφές που απαιτούνται για την καθαίρεσή τους έχουν προχωρήσει ελάχιστα και μόνο στη βόρεια πλευρά, προς την μεριά του Αλίμου, όπου είχαν προηγηθεί τα επείγοντα έργα για την ανέγερση των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων του 2004. Τότε όμως πλήρωνε το Δημόσιο…
- Στην νότια πλευρά, προς την Γλυφάδα, οι εργασίες αποξήλωσης των διαδρόμων προσγείωσης αλλά και της παχιάς στρώσης τσιμέντου που διαμόρφωνε χώρους στάθμευσης αεροσκαφών έκτασης εκατοντάδων στρεμμάτων, προχωρούν χαρακτηριστικά αργά. Η πτήση μας πρόσφερε τη χαρακτηριστική εικόνα μιας «μοναχικής» μπουλντόζας η οποία, εφοδιασμένη με ειδικό εξάρτημα «σφυρί», πάσχιζε να σπάσει την σκληρή τσιμεντένια κρούστα. Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η σύγκριση των εικόνων του δικού μας drone με εκείνες που περιλαμβάνονται σε βίντεο από το κανάλι Drone Views/Zisimos Zizos στο Youtube, που γυρίστηκε πριν οκτώ μήνες τον Αύγουστο του 2022. Τότε τα μηχανήματα είχαν σπάσει τα τσιμέντα στην νότια πλευρά της έκτασης αλλά τόσον καιρό μετά, το μόνο που έχει αλλάξει είναι ότι απλώς απομακρύνθηκαν τα μπάζα τα οποία πλέον, οδηγούνται σε χώρο που βρίσκεται μπροστά από τον πρώην Ανατολικό Αερολιμένα και μετατρέπονται επιτόπου σε αδρανή υλικά. Έτσι, εξοικονομείται για τον επενδυτή σημαντικό κόστος που θα απαιτούσε η μεταφορά των υλικών. Το αποτέλεσμα είναι, όμως, ότι μεγάλο μέρος του αυριανού «μεγαλύτερου πάρκου» έχει μετατραπεί σε χώρο αποθήκευσης λόφων από χώμα και χαλίκι ποικίλης σύστασης.
Οι κούφιες υποσχέσεις Μητσοτάκη – Γεωργιάδη
- Ειδικοί επιστήμονες που μίλησαν στους Data Journalists χαρακτηρίζουν την όλη εικόνα των έργων ως «έναρξη της αρχικής φάσης». Ίδια η εικόνα και στα έργα που έχουν εξαγγελθεί στην άλλη πλευρά του παράκτιου μετώπου, μπροστά από την Μαρίνα του Αγίου Κοσμά. Η πτήση πάνω από το οικόπεδο στο οποίο θα χτιστεί ο «ψηλότερος ουρανοξύστης», διόλου δεν θυμίζει έργο που τέθηκε σε πρώτη προτεραιότητα. Ο Marina Tower (σήμερα μετονομασμένος σε Riviera Tower), ήταν το έργο που διαφημίστηκε στην πρώτη διαδικτυακή παρουσίαση της Lamda Development, τον Ιούλιο του 2021, εν μέσω πανδημίας. Τα αυστηρά μέτρα προστασίας της υγείας, αποτέλεσαν καλή δικαιολογία για μια παρουσίαση με πλήθος γραφιστικών απεικονίσεων αλλά χωρίς δημοσιογραφικές ερωτήσεις, με την ίδια τακτική «ενημέρωσης» να ακολουθείται και στις επόμενες πανηγυρικές παρουσιάσεις.
- Το συγκεκριμένο έργο για τον ουρανοξύστη ο οποίος εμφανιζόταν στα διαφημιστικά βίντεο ήδη από το 2016, θα πρέπει, υποτίθεται, να έχει τελειώσει έως το 2026. Σε πρόσφατες δηλώσεις του (2/5/2023), ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Οδυσσέας Αθανασίου, μίλησε για «έναρξη εργασιών βαθιάς θεμελίωσης» με «κατασκευή πασσάλων». Οι πάσσαλοι χρειάζονται για την σταθεροποίηση του εδάφους όταν πρόκειται για ένα τόσο ψηλό κτίσμα και μάλιστα δίπλα στην θάλασσα. Ο κ.Αθανασίου ισχυρίστηκε, μάλιστα, ότι «έχει ολοκληρωθεί περίπου το 45% του συνόλου των 300 πασσάλων». Η εικόνα από ψηλά, πάντως, δεν παραπέμπει καθόλου σε κάτι ανάλογο, όπως αναφέρουν και ειδικοί επιστήμονες
- Το μοναδικό έργο στο οποίο καταγράφεται όντως μια εμφανής κινητικότητα είναι εκείνο της υπογειοποίησης της παραλιακής λεωφόρου σε μήκος 1,5 χιλιομέτρου. Πρόκειται για έργο κόστους 50 εκατομμυρίων ευρώ, που βρίσκεται επίσης σε αρχική φάση αν και ο κ.Αθανασίου μιλά για ολοκλήρωση ήδη «περίπου 50% των εκσκαφών και 25% των σκυροδετήσεων». Την κατασκευή του διευκόλυνε το γκρέμισμα δεκάδων κτιρίων του πρώην Δυτικού Αερολιμένα που ξεκίνησε όταν το Ελληνικό ανήκε ακόμη στο Δημόσιο, πριν η Lamda πληρώσει την πρώτη δόση του τιμήματος. Σε κάθε περίπτωση, όταν ολοκληρωθεί το έργο θα αντιστοιχεί στο 0,625% της συνολικής επένδυσης την οποία η Lamda ανεβάζει στο ύψος των 8 δισεκατομμυρίων ευρώ.
- Εκτιμάται, πάντως, ότι υπάρχει και άλλος λόγος που η υπογειοποίηση της παραλιακής είναι το μόνο έργο που κάπως μοιάζει να προχωρά: Δίπλα του ακριβώς, βρίσκεται ο χώρος του πρώην Αθλητικού Κέντρου Αγίου Κοσμά όπου τώρα πωλούνται οικόπεδα για βίλες «με φως, νερό, τηλέφωνο». Το πρώτο στοιχείο που ανεβάζει την αξία των οικοπέδων αυτών είναι η θάλασσα του Σαρωνικού και η πολυτέλεια των σχεδίων. Η αξία θα ήταν ακόμη μεγαλύτερη εάν πίσω τους είχε ήδη διαμορφωθεί το Μητροπολιτικό Πάρκο των 2.000 στρεμμάτων. Επειδή, όμως, το Πάρκο αυτό υπάρχει μόνο στις εξαγγελίες και όλα δείχνουν πως θα αργήσει πολλά χρόνια ακόμη, ο μόνος εύκολος τρόπος να βελτιωθεί η εικόνα ήταν να «εξαφανισθεί» η πολύβουη παραλιακή μέσω της υπογειοποίησης. Έτσι, θα ανέβουν οι τιμές για τα υπόλοιπα οικόπεδα προς πώληση και θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα έσοδα για τον επενδυτή. Ο κ.Αθανασίου ενημέρωσε πρόσφατα ότι έχουν ήδη υπογραφεί συμβόλαια για 19 οικόπεδα και έχουν δοθεί προκαταβολές για 8 χωρίς να αναφερθεί στο ύψος των εσόδων που έχουν ως τώρα συγκεντρωθεί – και φυσικά, ούτε των εξόδων που έχουν δαπανηθεί για την «εμβληματική επένδυση».
Ολόκληρο το βίντεο από το drone των Data Journalists
- Η πλέον απογοητευτική εικόνα αντιστοιχεί στον πυρήνα της έκτασης, εκεί όπου θα διαμορφωθεί το Μητροπολιτικό Πάρκο. Η πτήση κατέγραψε εικόνες «στέπας της ερήμου» με μοναδική εξαίρεση τη νότια περιοχή όπου με βάση τις πρώην ολυμπιακές εγκαταστάσεις, θα διαμορφωθεί Αθλητικό Κέντρο. Ένα από τα ελάχιστα χωματουργικά που εντοπίζει ο φακός, αφορά στη διαμόρφωση ενός κλάδου του ρέματος των Τραχώνων που κατεβαίνει παράλληλα με την Αλίμου αλλά θα περνά και μέσα από τις εγκαταστάσεις. Τα χιλιάδες δέντρα που ξεφύτρωναν εν ριπή οφθαλμού στα διαφημιστικά σποτάκια της Lamda μένουν άφαντα, χωρίς καν η απουσία τους να αναπληρώνεται έστω από τους γερανούς του κατασκευαστή.
- Η Lamda, πάντως, κατέγραψε πρόσφατα μια «αστοχία» και στον τομέα που διαπρέπει, εκείνον δηλαδή της αποκόμισης εσόδων από την εκμετάλλευση των ακινήτων που δεν έχει ακόμη κατασκευάσει. Ο λόγος για το «μεγαλύτερο εμπορικό κέντρο» των 185.000 τετραγωνικών μέτρων που έχει διαφημίσει ότι θα κατασκευάσει στην ανατολική πλευρά της έκτασης, κοντά στην λεωφόρο Βουλιαγμένης. Τεράστιο μέρος των κτιριακών χώρων που έχουν σχεδιαστεί δίπλα στο Vouliagmenis Mall, είχε ανακοινωθεί (Δεκέμβριος 2021) ότι θα τα αποκτήσει η Τράπεζα Πειραιώς για να στεγάσει τα κεντρικά της γραφεία. Πριν λίγες εβδομάδες, όμως, εμφανίσθηκε στον Τύπο σειρά δημοσιευμάτων που δεν διαψεύσθηκαν και επέμεναν ότι η Πειραιώς άλλαξε τον σχεδιασμό της και ίσως το ίδιο να ισχύσει για την Eurobank.
- Εν κατακλείδι, καμία από τις εικόνες στο Ελληνικό δεν παραπέμπει στους «πυρετώδεις ρυθμούς» για τους οποίους μίλησε ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development. Για μια χώρα που έζησε – και πλήρωσε πανάκριβα – τον πυρετό των Ολυμπιακών έργων, ο ρυθμός υλοποίησης θα μπορούσε άνετα να συνάδει με ένα δημόσιο έργο από εκείνα που καλά γνωρίζουν πώς να συκοφαντούν οι υποστηρικτές της σημερινής κυβέρνησης. Η διαφορά είναι ότι στο Ελληνικό έχει ήδη αποκτήσει κυριότητα στο 30% του φιλέτου και δικαιώματα 100 χρόνων στο μεγαλύτερο κομμάτι του.
Το μετέωρο βήμα του Ελληνικού – Η αλήθεια των αριθμών
Οριακά πάνω από το 1 δισ. ευρώ κινείται η κεφαλαιοποίηση της Lamda Development η μετοχή της οποίας από το υψηλό των 6,52 ευρώ στις 28 Φεβρουαρίου έχει υποχωρήσει στα 5,7 ευρώ.
Όμως αυτό δεν είναι το μοναδικό, αν και ενδεικτικό για το πώς προεξοφλεί η αγορά το project- πρόβλημα της Lamda Development που έχει αναλάβει να «τρέξει» το Ελληνικό και τα «κουκιά», οι ημερομηνίες και τα χρονοδιαγράμματα δεν βγαίνουν. Το έργο δεν περπατάει, τουλάχιστον με τους ρυθμούς που αναμένονταν και τις προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί από τη διοίκηση της, λένε υψηλόβαθμα στελέχη της αγοράς.
Το 2016 έλεγαν ότι το πάρκο θα είναι έτοιμο το 2021
Τραπεζικά στελέχη που μας μίλησαν δεν κρύβουν τον προβληματισμό τους για το γεγονός ότι το διοικητικό συμβούλιο της Lamda αποφάσισε τη μερική αλλαγή χρήσης κεφαλαίων που αντλήθηκαν από την τελευταία αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου ύψους 650 εκατ. ευρώ για να καλύψει μέρος του χρηματοδοτικού κενού, που αντιμετωπίζει η επένδυση για τα δύο εμπορικά κέντρα στο Ελληνικό.
Με την εταιρεία να υποστηρίζει στην επίσημη ανακοίνωσή της πως η απόφαση του διοικητικού της συμβουλίου στις 2 Μαΐου για αλλαγή χρήσης των κεφαλαίων, γίνεται με γνώμονα την εξαιρετική πορεία του έργου του Ελληνικού μέχρι σήμερα, γεγονός που καθιστά τη χρήση κεφαλαίων για εγγυητικές καλής εκτέλεσης από τις δανείστριες τράπεζες του έργου ως μη αναγκαία ή σημαντικά περιορισμένη.
Το εμπορικό κέντρο και οι κήποι-φάντασμα
Η πραγματικότητα είναι πως 100 εκατ. ευρώ από τα 166,65 εκατ. ευρώ, που προοριζόταν για την καταβολή της δεύτερης δόσης τιμήματος, θα πάνε για την ανάπτυξη δυο εμπορικών κέντρων, για την κάλυψη ομολογιακών δανείων έκδοσης θυγατρικών εταιρειών και για την κάλυψη αναγκών κεφαλαίου κίνησης της εταιρείας μέχρι το τέλος του έτους 2025.
Το κενό της δεύτερης δόσης η εταιρεία λέει ότι θα το καλύψει από τα κεφάλαια που πήρε από το Κοινό Ομολογιακό Δάνειο τον Ιούλιο 2020. Με μια μικρή λεπτομέρεια: τα κεφάλαια που παρέμεναν αδιάθετα κατά την 31.12.2022 ποσού 22 εκατ. ευρώ, ήταν κατατεθειμένα σε τραπεζικούς λογαριασμούς όψεως σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από το Ενημερωτικό Δελτίο.
Στη δε οικονομική έκθεση για τη χρήση του 2022 που αναρτήθηκε στο Χρηματιστήριο πριν από λίγες ημέρες (athexgroup.gr) η εταιρεία αναφέρει πως ποσό 80 εκατ. ευρώ διατέθηκε αρχικά στην εταιρία ΕΛΛΗΝΙΚΟ Μ.Α.Ε. μέσω ενδο-ομιλικού δανείου διάρκειας έως δύο ετών από την έκδοσή του (ήτοι το β’ εξάμηνο του 2023), μετά δε την αποπληρωμή του θα παραμείνει διαθέσιμο για τη μερική κάλυψη τραπεζικής εγγυητικής επιστολής ύψους 150 εκατ. ευρώ, η οποία λήγει μετά την αποπεράτωση της κατασκευής της πρώτης φάσης του έργου αξιοποίησης του ακινήτου στο ΕΛΛΗΝΙΚΟ που εκτιμάται σε 5 έτη, προς εξασφάλιση της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων της Εταιρίας για τυχόν υπερβάσεις του κόστους του ως άνω έργου, καθώς και για την κάλυψη τυχόν μειωμένων προσόδων από πωλήσεις ή/και εκμετάλλευση περιουσιακών στοιχείων που προορίζονται για τη χρηματοδότηση του προϋπολογισμού του έργου.
Μετά την λήξη της ως άνω τραπεζικής εγγυητικής επιστολής, η εταιρεία θα διαθέσει το πόσο 100 εκατ. (που θα έχει εν τέλει συνολικά διατεθεί) για τις ανάγκες χρηματοδότησης των επόμενων δόσεων του τιμήματος για τη μεταβίβαση των πωλούμενων μετοχών της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Μ.Α.Ε., και για πραγματοποίηση επενδύσεων των επόμενων φάσεων του έργου ήτοι μετά την πενταετία από την Ημερομηνία Μεταβίβασης ή/ και για κάλυψη κεφαλαίου κίνησης της εταιρίας τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο.
Τα 80 εκατ. ευρώ χρησιμοποιήθηκαν με σκοπό την κάλυψη πρόδρομων εργασιών του Έργου (πχ. έξοδα για αρχιτεκτονικά σχέδια, μελέτες συμβούλων, κατεδαφίσεις, έργα υποδομών), την κατασκευή του The Ellinikon Experience Park και του The Ellinikon Experience Centre.
Έχτιζαν με λόγια ουρανοξύστες
Την ίδια στιγμή εταιρεία «διαφημίζει» ότι τα έσοδα από τις οικιστικές αναπτύξεις του Ελληνικού, που μέχρι στιγμής είναι μόλις 214 εκατ. ευρώ και από αυτά τα χρήματα τα 148 εκατ. ευρώ αφορούν σε προκαταβολές για οικόπεδα βιλών και διαμερίσματα, θα ξεπεράσουν το μισό δισεκατομμύριο ευρώ έως το τέλος της φετινής χρονιάς.
Ενώ το μεγάλο αγκάθι παραμένει το γεγονός ότι οι Τράπεζες Πειραιώς και Eurobank πριν καλά καλά στεγνώσει το μελάνι των MoU με τη Lamda φαίνεται να εγκαταλείπουν την ιδέα να μετεγκατασταθούν στο Ελληνικό. Κάποιοι μιλάνε για το μεγαλύτερο φιάσκο καθώς οι δύο τράπεζες χρηματοδοτούν το φιλόδοξο έργο του Ελληνικού με δάνεια ύψους 1 δισ. ευρώ.
Τσιμέντο να γίνει…
Η αγορά βοά ότι οι δεύτερες σκέψεις συνδέονται με την καθυστέρηση ολοκλήρωσης της επένδυσης που είχε οριοθετηθεί έως το 2025 για τουλάχιστον 2 επιπλέον χρόνια.
Σημειώνεται πως η συμφωνία που υπογράφηκε τον Ιούλιο του 2021 και πολυδιαφημίστηκε ως η πρώτη που αφορούσε χώρους γραφείων, προβλέπει την απόκτηση από την Τράπεζα Πειραιώς γραφείων συνολικού εμβαδού 40.000 τ.μ., για τη μελλοντική μετεγκατάσταση των κεντρικών γραφείων διοίκησης της Τράπεζας στο Επιχειρηματικό Κέντρο της Λεωφόρου Βουλιαγμένης, που θα αναπτύξει ο Όμιλος, εντός του Ελληνικού.
Φεύγουν οι τράπεζες πριν έρθουν…
Η συνολική αξία της εν λόγω συναλλαγής ανέρχεται σε 147 εκατ. ευρώ. Το MoU με την Eurobank υπεγράφη τον Δεκέμβριο του 2021. Εκείνο το MoU ανέφερε ότι τα δύο μέρη θα εξετάσουν την απόκτηση από την Τράπεζα Eurobank Α.Ε. οικοπέδου (εμβαδού περίπου 18χιλ τ.μ.), χωροθετημένου εντός του Επιχειρηματικού Κέντρου («Commercial Hub») στην περιοχή της Λεωφόρου Βουλιαγμένης, εντός του οποίου θα αναπτυχθεί, υπό την επίβλεψη και διαχείριση κατασκευής της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε., υψηλό κτήριο (πύργος – tower) αμιγούς χρήσης γραφείων συνολικού εμβαδού 40.000 τ.μ.