Επενδυτικός παράδεισος για το real estate έχει καταστεί η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια, με το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων (που συνεισφέρουν και στην ανάπτυξη) να προέρχεται από τις αγοραπωλησίες ακινήτων και όχι από παραγωγικές επενδύσεις, όπως για παράδειγμα, σε μηχανολογικό εξοπλισμό, μεταφορικό εξοπλισμό, οπλικά συστήματα ή αγροτικά προϊόντα.
Η κυβέρνηση για να δώσει ώθηση στα δημόσια οικονομικά προτίμησε να υιοθετήσει κάθε δυνατό ευνοϊκό πλαίσιο για ξένες επενδύσεις στη χώρα μας. Την περίοδο εξόδου από τα Μνημόνια αποτελούσε ίσως μονόδρομο για την ανάκαμψη της οικονομίας.
Ξένες επενδύσεις
Ωστόσο, στη συνέχεια θα έπρεπε να υπάρξει αλλαγή μείγματος σε αυτή την πολιτική, με την υιοθέτηση παραγωγικών επενδύσεων. Πλέον, η κατάσταση έχει λάβει άλλες διαστάσεις, καθώς με βάση τα στοιχεία οι περισσότερες επενδύσεις που έχουν έρθει στην Ελλάδα αφορούν το real estate.
Στην παραδοχή αυτού του στοιχείου, άλλωστε, προχωρά και το ίδιο το οικονομικό επιτελείο στην εισηγητική έκθεση του νέου Προϋπολογισμού που βρίσκεται σε φάση συζήτησης στη Βουλή. Χαρακτηριστικά επισημαίνεται πως, προκειμένου να στραφεί το επενδυτικό ενδιαφέρον από επενδύσεις σε ακίνητα σε παραγωγικές επενδύσεις, θα χορηγείται από 1/1/2025 άδεια παραμονής υπό τη μορφή Golden Visa για επένδυση ποσού 250.000 ευρώ σε start-up επιχείρηση, μέλος του Εθνικού Μητρώου Νεοφυών Επιχειρήσεων.
Εκτόξευση των τιμών
Μεγάλο μέρος αυτών των επενδύσεων αφορούσε και οικιστικά ακίνητα, με αποτέλεσμα την εκτόξευση των τιμών, λόγω του σημαντικού ενδιαφέροντος, και τη διόγκωση του προβλήματος της στεγαστικής κρίσης στη χώρα μας.
Είναι χαρακτηριστικό, άλλωστε, πως με μια απλή αναζήτηση για κατοικία προκύπτει ότι οι τιμές πώλησης ξεπερνούν τα 200.000 ευρώ και αφορούν παλιά και πολύ μικρά σπίτια, που βρίσκονται ακόμα και στο ισόγειο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, στον τομέα των οικιστικών ακινήτων, στην Αθήνα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10,3% το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2023, αν και η αύξηση αυτή είναι χαμηλότερη από το 17,39% που παρατηρήθηκε το προηγούμενο έτος. Το 2ο τρίμηνο του 2024, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12,4% σε σύγκριση με το 2023. Ο Πειραιάς κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση αυτό το τρίμηνο, με ποσοστό 28,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Πρόσκαιρη εισροή χρημάτων στα κρατικά ταμεία από τις αγοραπωλησίες ακινήτων
Την περίοδο 2019-2023, οι συνολικές επενδύσεις σε κατοικίες και άλλες κατασκευές έφτασαν τα 44 δισ. ευρώ, ποσό που αντιπροσωπεύει το 36% των συνολικών επενδύσεων, ύψους 119 δισ. ευρώ, που είχαμε στην Ελλάδα την ίδια περίοδο. Η αύξηση, δηλαδή, άγγιξε τα 17,5 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου 7 δισ. ευρώ προήλθαν από επενδύσεις σε εμπορικά και αστικά ακίνητα. Κάθε χρόνο, ο τομέας των ακινήτων συνεισφέρει περίπου 20% έως 35% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων της χώρας.
Ωστόσο, σημειώνεται πως αυτές οι επενδύσεις (παρότι θεμιτές) δεν έχουν πολλαπλασιαστικό όφελος στην οικονομία, παρά μόνο πρόσκαιρη εισροή χρημάτων στα κρατικά ταμεία, «φουσκώνοντας» τα έσοδα και τους δείκτες της ανάπτυξης. Αυτός είναι και ο λόγος, άλλωστε, που η κυβέρνηση επιμένει σε προγράμματα αγοραπωλησίας ακινήτων, προκειμένου να μην «ξεφουσκώσουν» οι δείκτες.
«Κύριοι μοχλοί της πραγματικής ανάπτυξης, στο πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, ήταν οι επενδύσεις με συμβολή 0,5 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ (ετήσια μεταβολή 3,5%) και η ιδιωτική κατανάλωση με συμβολή 1,4 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ (ετήσια μεταβολή 2,0%)» αναφέρεται χαρακτηριστικά στην εισηγητική έκθεση του νέου Προϋπολογισμού.
Μάλιστα, την περίοδο της οικονομικής «άνθησης», δηλαδή από το 2002 έως το 2010, οι ξένες επενδύσεις έφταναν το 1 δισ. ευρώ, ενώ σήμερα οι αντίστοιχες επενδύσεις προσεγγίζουν ακόμα και τα 3 δισ. ευρώ, με κινητήριο μοχλό τα ακίνητα.
Αξίζει να σημειωθεί πως, ακόμα και το «κακό» δ’ τρίμηνο του 2023 σε επίπεδο επενδύσεων στην Ελλάδα, ο τομέας του real estate κατέγραψε «εκρηκτική» άνοδο κατά σχεδόν 30%.
Την περίοδο Ιανουαρίου – Αυγούστου 2024 στην κατηγορία των άμεσων επενδύσεων οι απαιτήσεις των κατοίκων έναντι του εξωτερικού κατέγραψαν καθαρές ροές 1,4 δισ. ευρώ και οι υποχρεώσεις των κατοίκων έναντι του εξωτερικού, που αντιστοιχούν σε άμεσες επενδύσεις μη κατοίκων στην Ελλάδα, σημείωσαν καθαρές ροές 2,7 δισ. ευρώ, που στην πλειονότητά τους αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων.
«Φτωχές» οι επιδόσεις στον παραγωγικό τομέα
Για να επιβιώσει, όμως, μια οικονομία θα πρέπει να εστιάσει στην παραγωγή προϊόντων και υπηρεσιών υψηλής προστιθέμενης αξίας. Μάλιστα, οι παραγωγικές επενδύσεις τα προηγούμενα χρόνια δεν ξεπερνούσαν ως ποσοστό το 2%-3% επί του συνόλου.
Με βάση μελέτη της Τραπέζης της Ελλάδος, ανασταλτικοί παράγοντες τέτοιων επενδύσεων είναι, σε ό,τι αφορά το εσωτερικό, το μικρό μέγεθος των ελληνικών επιχειρήσεων και η δυσκολία στην πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό, η πολυνομία και το περιοριστικό ακόμη επιχειρηματικό περιβάλλον.
Αλλωστε, οι επενδύσεις που γίνονται από ξένους, αλλά και από Ελληνες επενδυτές, αφορούν κατά κύριο λόγο υπηρεσίες στον τομέα της ψηφιακής μετάβασης, τον οποίο προωθεί ιδιαίτερα η κυβέρνηση λόγω ευρωπαϊκών κονδυλίων, αφήνοντας σε… δεύτερη μοίρα τις παραγωγικές επενδύσεις στον πρωτογενή τομέα και τη μεταποίηση, τομείς που έχουν περισσότερα πολλαπλασιαστικά οφέλη για την οικονομία.