Χάος επικρατεί στην κτηματαγορά, μετά την ανακοίνωση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Τα πάντα έχουν παγώσει, με αρχιτέκτονες, μηχανικούς, ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές να κάθονται σε αναμμένα κάρβουνα, αναμένοντας αφενός τη δημοσίευση της απόφασης του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, αφετέρου τις επόμενες κινήσεις της ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Από τον Βασ. Παπακωνσταντόπουλο
Ηδη έχουν υποβληθεί περισσότερα από 150 σχόλια στην πλατφόρμα που άνοιξε το ΥΠΕΝ για τη διαβούλευση σχετικά με τον ΝΟΚ, με τους περισσότερους να επισημαίνουν το τεράστιο πρόβλημα που δημιουργείται στην αγορά ακινήτων και την οικοδομή. Οικονομικοί σχεδιασμοί, πλάνα ανάπτυξης, ακόμη και άδειες που είχαν εκδοθεί με τον ΝΟΚ, αλλά δεν είχαν οδηγήσει σε έναρξη εργασιών, είναι πλέον στον «αέρα».
Εν αναμονή
«Ουσιαστικά από τις 11 Δεκεμβρίου, που ανακοίνωσε την απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας, όλα μπήκαν στον πάγο. Εχει παγώσει η μελετητική δραστηριότητα, καθώς κανένας αρχιτέκτονας δεν γνωρίζει πώς θα σχεδιάσει μια οικοδομή και πόση επιφάνεια μπορεί να χτίσει. Εχει παγώσει φυσικά η κατασκευαστική δραστηριότητα, ενώ σε έναν χρόνο θα παγώσει και η οικοδομική δραστηριότητα, αφού δεν θα υπάρχουν νέες μελέτες για να προχωρήσει μια οικοδομή» εξηγεί στη «δημοκρατία» ο έμπειρος πολιτικός μηχανικός Στέφανος Χατζούλης, managing director του XG Group of Engineers. Πρόβλημα δημιουργείται και για όσους έχουν σχεδιάσει ή σκέφτονται να επενδύσουν στην ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς εν μια νυκτί άλλαξαν οι όροι και οι συντελεστές δόμησης.
Σύμφωνα με τον κ. Χατζούλη, από την ανακοίνωση του ΣτΕ δεν είναι ξεκάθαρο πόσες διατάξεις επηρεάζονται, γι’ αυτό και όλοι βρίσκονται εν αναμονή της δημοσίευσης της απόφασης. Οπως μας είπε, δεν δημιουργείται πρόβλημα μόνο για τις άδειες που έχουν εκδοθεί χωρίς όμως να έχουν προχωρήσει κάποιες εργασίες, αλλά και για όσους έχουν προχωρήσει σε κατεδαφίσεις, προκειμένου να χτίσουν ενεργειακά κτίρια βάσει των διατάξεων του ΝΟΚ, και ξαφνικά βρίσκονται στον «αέρα», έχοντας ήδη δαπανήσει ένα σημαντικό ποσό. Οπως επισημαίνει ο Βολιώτης πολιτικός μηχανικός, θα πρέπει η κυβέρνηση να δώσει μεταβατική περίοδο τουλάχιστον ενός έτους, προκειμένου να προχωρήσουν όλες αυτές οι περιπτώσεις.
Σχολιάζοντας την πρόθεση του υπουργείου Περιβάλλοντος να θεσμοθετήσει εκ νέου τα μπόνους του ΝΟΚ μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού, ο κ. Χατζούλης σημειώνει ότι κάτι τέτοιο θα παγώσει ουσιαστικά την αγορά, καθώς θα χρειαστούν τουλάχιστον δύο χρόνια για να ολοκληρωθούν τα Γενικά και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια της χώρας. Για όσες δε περιοχές διαθέτουν ήδη ΓΠΣ (όπως τα περισσότερα μεγάλα αστικά κέντρα) απαγορεύεται η αναθεώρησή τους την πρώτη πενταετία, ενώ οποιαδήποτε τροποποίηση απαιτεί μίνιμουμ δύο χρόνια, με τον κίνδυνο να τινάξει όλο τον πολεοδομικό σχεδιασμό στον αέρα.
Τι ακυρώνει το ΣτΕ
Υπενθυμίζεται ότι η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικά τα άρθρα 10, 15 (παρ. 8), 19 (παρ. 2) και 25 του ΝΟΚ, με τα οποία θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψος) για την ανέγερση κτιρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμισή τους και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Παράλληλα, το δικαστήριο έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Σύμφωνα με το ΣτΕ, αυτά μπορούν να κατασκευάζονται, αλλά πρέπει να προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Αντιθέτως, έκριναν ότι δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ (κλειστοί εξώστες) και των κλιμακοστασίων.
Τροποποιήσεις
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός θεσπίστηκε το 2012 με τον νόμο 4067, δηλαδή μέσα στη μεγάλη οικονομική κρίση, όταν η οικοδομική δραστηριότητα είχε εν πολλοίς παγώσει. Ελάχιστοι κατέθεταν τότε αιτήσεις για άδεια δόμησης, δηλώνοντας ότι θα λάβουν μέτρα ενεργειακής εξοικονόμησης, ώστε να κερδίσουν ορόφους και έσοδα από τις πωλήσεις. Ο νόμος όμως με τη σημερινή του μορφή δεν έχει καμία σχέση με το αρχικό κείμενο του 2012, καθώς αυτά τα 12 χρόνια που μεσολάβησαν έχει υποστεί 30 τροποποιήσεις! Τριάντα νόμοι περιείχαν διατάξεις με αλλαγές στον νόμο του 2012. Σύμφωνα με τον κ. Χατζούλη, οι τροποποιήσεις που επέφερε ο νόμος 4759 του 2020 είχαν θετικά αποτελέσματα, ειδικά για τα νεόδμητα κτίρια, καθώς οδήγησε σε έκρηξη των ενεργειακών κτιρίων, τα οποία μέχρι τότε ήταν ελάχιστα.
Τα επικριτικά σχόλια στην πλατφόρμα διαβούλευσης
Η μεγάλη αναστάτωση που έχει προκληθεί στην αγορά ακινήτων αποτυπώνεται και στην πλατφόρμα που δημιούργησε το ΥΠΕΝ για τον ΝΟΚ. Από τη Δευτέρα το πρωί έχουν υποβληθεί περισσότερα από 160 σχόλια, στην πλειονότητά τους επικριτικά για τη διαμορφωθείσα κατάσταση.
«Είναι παράλογο κι εξοργιστικό να βρισκόμαστε σε αυτή την κατάσταση αβεβαιότητας, χωρίς ξεκάθαρες απαντήσεις για το τι σημαίνει αυτή η αλλαγή για την κατασκευή των σπιτιών μας. Οι κανόνες δεν μπορούν να αλλάζουν από τη μια μέρα στην άλλη χωρίς πρόβλεψη για όσους έχουν ήδη ξεκινήσει το έργο τους, τις αρχιτεκτονικές μελέτες ή ακόμα και τη διαδικασία για την άδεια οικοδομής. Επιβάλλεται να ανακοινωθεί άμεσα μια δίκαιη μεταβατική περίοδος, που θα διασφαλίζει ότι όλες οι άδειες που έχουν εκδοθεί ή βρίσκονται σε στάδιο προέγκρισης θα ισχύουν κανονικά. Δεν είναι λογικό να τιμωρούνται άνθρωποι που έχουν ενεργήσει καλόπιστα και σύμφωνα με τον νόμο» αναφέρουν μεταξύ άλλων πολλά από τα σχόλια.