Με την προστασία της πρώτης κατοικίας στη χώρα μας να αποτελεί μακρινό παρελθόν, «φρένο» στις ασύδοτες κινήσεις των servicers που προχωρούν σε μαζικούς πλειστηριασμούς ακινήτων, ακόμα και πρώτης κατοικίας, βάζει η Δικαιοσύνη. Με δικαστικές αποφάσεις ακυρώνονται διαταγές πληρωμής και κατασχέσεις ακινήτων, ενώ καταφθάνουν συνεχώς υποθέσεις με ακίνητα πρώτης κατοικίας που έχουν πολλαπλάσια αξία από τις οφειλές που διεκδικούν.
Αξίζει να σημειωθεί πως πλέον παρέχεται προστασία της πρώτης κατοικίας μόνο στους ευάλωτους δανειολήπτες, εφόσον όμως ενταχθούν στην προπτωχευτική διαδικασία, δηλαδή να αιτηθούν την ένταξή τους στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, όταν αυτός δημιουργηθεί. Ο φορέας θα αποκτά το ακίνητο του δανειολήπτη που πτωχεύει, το οποίο θα μπορεί να του ενοικιάζει αντί μηνιαίου μισθώματος και τον οφειλέτη να μετατρέπεται από ιδιοκτήτη σε ενοικιαστή στον ίδιο του το σπίτι.
Κρατική ενίσχυση
Εφόσον είναι ευάλωτος, θα δικαιούται κρατική ενίσχυση για το ενοίκιο, ενώ σε περίπτωση που αλλάξουν προς το καλύτερο τα οικονομικά του, θα έχει το δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου έπειτα από ένα διάστημα 12 ετών, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ούτε τα μισθώματα που έχει καταβάλει ούτε οι δόσεις δανείου που έχει πληρώσει πριν αποκτηθεί το ακίνητο από τον φορέα.
Επισήμως οι servicers και τα funds διαμηνύουν πως οι πλειστηριασμοί αποτελούν την έσχατη λύση στις περιπτώσεις των «κόκκινων» δανείων, ωστόσο στην πράξη φαίνεται πως λειτουργούν τελείως διαφορετικά και κυρίως στις υποθέσεις που το ακίνητο είναι μεγαλύτερο από το δάνειο.
Η Δικαιοσύνη με τις αποφάσεις που εκδίδει στέλνει το μήνυμα στους servicers πως θα πρέπει να εφαρμόζουν στοιχειώδη κοινωνικά κριτήρια στην είσπραξη των οφειλών και να εξαντλούν τις προσπάθειες ρύθμισης των χρεών πριν οδηγηθούν στην επιλογή του πλειστηριασμού.
Χαρακτηριστική περίπτωση τέτοιας απόφασης είναι αυτή που εξέδωσε πρόσφατα το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών (Περιφερειακή Εδρα Ελευσίνας), με αριθμό 3003/2025. Σε αυτή την υπόθεση ο servicer έσπευσε να προχωρήσει σε πλειστηριασμό πρώτης κατοικίας οικογένειας με τρία παιδιά, για ποσό υποπολλαπλάσιο της εκτιμώμενης αξίας της κατοικίας, χωρίς να προσπαθήσει με άλλους τρόπους να ρυθμίσει την οφειλή και παρότι γνώριζε ότι εκκρεμούσε δίκη για τη ρύθμισή της με τον νόμο Κατσέλη.
Το δικαστήριο ακύρωσε τον πλειστηριασμό, παρόλο που είναι νομικά βέβαιο ότι δεν θα μπορούσε να δοθεί προστασία κύριας κατοικίας με βάση τον νόμο Κατσέλη, συνεκτιμώντας κοινωνικά κριτήρια, αλλά και τον βαθμό καταχρηστικότητας των πρακτικών του servicer.
Η Δικαιοσύνη έκρινε πως η κατάσχεση του ακινήτου είναι καταχρηστική, καθώς παραβιάζει την αρχή της αναλογικότητας, δηλαδή θεωρείται ένα υπερβολικά επαχθές μέτρο συγκριτικά με τον σκοπό που επιδιώκεται. Κι αυτό καθώς η εμπορική αξία αγγίζει τα 95.000 ευρώ και η αντικειμενική αξία τα 62.010,90 ευρώ, με την απαίτηση του servicer να είναι 15.527,23 ευρώ.
Επιπροσθέτως, το εν λόγω ακίνητο αποτελεί την πρώτη και μοναδική κύρια κατοικία της ανακόπτουσας και της πενταμελούς οικογένειάς της, γεγονός που επιτείνει την καταχρηστικότητα ενόσω δε εκκρεμεί ακόμη σε πρώτο βαθμό η εκδίκαση της αίτησης περί υπαγωγής της ανακόπτουσας στις προστατευτικές ρυθμίσεις του Ν. 3869/2010, που υπέβαλε η τελευταία στο Ειρηνοδικείο Ελευσίνας.
Μάλιστα, κρίθηκε πως η ανακόπτουσα, έγγαμη με τρία ανήλικα τέκνα, εργαζόμενοι τόσο η ίδια όσο και ο σύζυγός της στον ιδιωτικό τομέα, βλάπτεται δυσανάλογα σε σχέση με την ωφέλεια της καθ’ ης, ενώ υπερβαίνει τα όρια της θυσίας του συγκεκριμένου οφειλέτη η απώλεια μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού ακινήτου που, αν γίνει δεκτή η αίτησή της, ενδέχεται να εκποιηθεί κατ’ αρ. 9 παρ. 1 ν. 3869/2010 ως ισχύει σήμερα, στο πλαίσιο όμως του Ν. 3869/2010, και όχι διά αναγκαστικού πλειστηριασμού, είτε διά της αξιοποίησης και εκμετάλλευσής τους διά της παροχής ανταλλάγματος εκ μέρους της αιτούσας οφειλέτριας.
Τι προβλέπει το νέο νομοσχέδιο της κυβέρνησης για τη ρύθμιση οφειλών
Με νέο νομοσχέδιο η κυβέρνηση καθιστά υποχρεωτική την κατάθεση εγγραφής πρότασης ρύθμισης από τον πιστωτή προς τον οφειλέτη, τουλάχιστον τρεις μήνες προ της διενέργειας πλειστηριασμού, με κάθε πρόσφορο τρόπο (συμπεριλαμβανομένης της ηλεκτρονικής αλληλογραφίας) για την οφειλή για την οποία επισπεύδει τον πλειστηριασμό. Η υποχρέωση δεν υφίσταται εάν ο οφειλέτης δεν έχει εγγραφεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα ενημέρωσης του πιστωτή, παρέχοντας κατ’ ελάχιστον διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας και τηλέφωνο επικοινωνίας.
Επίσης, προβλέπεται διπλασιασμός των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων προκειμένου να ενταχθούν στον εξωδικαστικό μηχανισμό όλο και περισσότεροι οφειλέτες, που μπορούν να ρυθμίσουν τις οφειλές τους σε έως 240 δόσεις για χρέη στο Δημόσιο και έως 420 δόσεις για οφειλές σε τράπεζες. Με αυτόν τον τρόπο όσοι οφειλέτες έχουν «κόκκινα» δάνεια σε τράπεζες ή servicers έως 300.000 ευρώ με συγκεκριμένα κριτήρια εισοδήματος και ακίνητης περιουσίας θα μπαίνουν αυτόματα στον μηχανισμό χωρίς την έγκριση του πιστωτή, όπως συμβαίνει με τους ευάλωτους οφειλέτες.
Παράλληλα, προβλέπεται απαλλαγή του οφειλέτη για τον οποίο δεν ανοίγει πτωχευτική διαδικασία αλλά καταχωρίζεται στο Μητρώο Φερεγγυότητας. Με νέα ρύθμιση προστίθεται η δυνατότητα στον εισηγητή δικαστή, κατόπιν αίτησης του οφειλέτη, να εκδίδει πράξη με την οποία διαπιστώνει την επέλευση της απαλλαγής του οφειλέτη από τις οφειλές του.