Σπίτια 40 ετών κοντά στα 90 τετραγωνικά φαίνεται πως βρίσκουν οι «τυχεροί» δικαιούχοι του προγράμματος «Σπίτι μου 2», καθώς για τη συντριπτική πλειονότητα των ενδιαφερομένων η εύρεση κατοικίας είναι αδύνατη. Τα διαθέσιμα ακίνητα στη χώρα μας είναι παμπάλαια και χρήζουν ριζικής ανακαίνισης, ενώ οι τιμές πώλησης κινούνται πολλές φορές σε εξωπραγματικά επίπεδα σε σχέση με την κατάσταση του σπιτιού.
Είναι ενδεικτικό πως 158.000 πολίτες έχουν υποβάλει αίτημα επιλεξιμότητας για το πρόγραμμα στην εφαρμογή του gov.gr, εκ των οποίων άνω των 90.000 έχουν κριθεί καταρχήν επιλέξιμοι.
Μέχρι στιγμής, και παρά το υψηλό ενδιαφέρον μέσα στους πρώτους δυόμισι μήνες, υπάρχουν 4.356 ενεργές υπαγωγές αξίας 520.000.000 ευρώ. Ενεργή υπαγωγή πρακτικά σημαίνει ότι ο ενδιαφερόμενος έχει βεβαιωθεί ότι είναι επιλέξιμος για το πρόγραμμα, έχει λάβει προέγκριση από τραπεζικό ίδρυμα, έχει βρει ακίνητο με βάση τα χαρακτηριστικά του προγράμματος (συμπεριλαμβανομένης της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου) και έχει προχωρήσει η αίτησή του στην Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα, όπου έχει επιβεβαιωθεί η υπαγωγή στο πρόγραμμα.
Ενδεικτικό της δυσκολίας να βρει κάποιος σπίτι κατάλληλο με βάση τα κριτήρια του προγράμματος είναι πως ακόμα και ένα δώμα 32 τετραγωνικών μέτρων, κατασκευασμένο το 1975, στην περιοχή της Κυψέλης, διατίθεται προς 200.000 ευρώ, με την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο να διαμορφώνεται στα 6.250 ευρώ, μόνο και μόνο επειδή είναι κοντά στο κέντρο, με την προοπτική ότι τα επόμενα χρόνια θα αποκτήσει και μετρό.
Με τους υποψήφιους ιδιοκτήτες να αναζητούν με αγωνία μια ευκαιρία για να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, φαίνεται ορατός ο κίνδυνος το πρόγραμμα να αποδειχθεί φιάσκο, όπως ακριβώς έγινε και με τον πρώτο κύκλο, καθώς μόλις ολοκληρώθηκε επιστράφηκε ένα μεγάλο ποσό ως αδιάθετα!
Οι περισσότεροι εντάχθηκαν στο πρόγραμμα, αλλά τελικά δεν κατάφεραν να βρουν ακίνητο, τα οποία ήταν σε λίγο χαμηλότερες τιμές από σήμερα. Στο μεταξύ, δεν υπήρξε κάποια κίνηση που να οδηγεί στο συμπέρασμα πως ανάμεσα στους δύο κύκλους του «Σπίτι μου» έχουν πέσει στην αγορά ακίνητα αξιοπρεπή για διαβίωση μιας οικογένειας και σε λογική τιμή.
Η «ακτινογραφία» των δανειοληπτών
Το 45% των ήδη εγκεκριμένων δανείων στο πλαίσιο του «Σπίτι μου 2» αφορά σε επωφελουμένους έως 37 ετών, το 60% σε έγγαμους, το 58% σε δικαιούχους με εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ, ενώ έχουν δοθεί 440 δάνεια με πρόσθετη επιδότηση επιτοκίου σε τρίτεκνες – πολύτεκνες οικογένειες.
Επίσης, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, ο μέσος όρος κάθε δανείου ανέρχεται στα 119.000 ευρώ, η μέση εμπορική αξία κάθε σπιτιού είναι 157.000 ευρώ, ο μέσος όρος έτους κατασκευής το 1983 και ο μέσος όρος έκτασης τα 89 τ.μ.
Κατά μέσο όρο ένα ζευγάρι που θέλει να αποκτήσει σπίτι και να στεγάσει μια οικογένεια παίρνει δάνειο 120.000 ευρώ για ένα σπίτι τεσσάρων δεκαετιών, που έχει το πολύ δύο υπνοδωμάτια. Την ίδια στιγμή θα πρέπει να διαθέτει ίδια κεφάλαια 38.000 ευρώ, δηλαδή να τα βάλει άμεσα από την τσέπη του για να καλύψει τη διαφορά με την εμπορική αξία.
Και αυτό για ένα ζευγάρι με μισθούς που δεν ξεπερνούν τα 1.600-1.800 ευρώ τον μήνα και οι δύο μαζί. Για το υπόλοιπο της ζωής τους θα πρέπει να ξοδεύουν ένα μεγάλο μέρος των αποδοχών τους για ένα σπίτι που στην αποπληρωμή του μπορεί να αγγίζει και τον έναν αιώνα από την ώρα που πρωτοχτίστηκε!
Στην πράξη, για ένα στεγαστικό διάρκειας 30 ετών (όσο είναι και το ανώτατο όριο του προγράμματος) θα δίνει κάθε μήνα δόση 441 ευρώ και στο τέλος θα έχει καταβάλει συνολικά 158.774 ευρώ, καθώς το επιτόκιο επιδοτείται κατά 50% από τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και υπολογίζεται κοντά στο 2%. Ετσι, πέρα από το δάνειο που πήρε θα πληρώσει σε τόκους 38.774 ευρώ, συν άλλα τόσα που έχει βάλει από την τσέπη του, όταν υπογράψει το συμβόλαιο αγοράς ως ίδια συμμετοχή. Αυτά αποτελούν ακόμα ένα μισό… δάνειο το οποίο θα πρέπει να βγει από την τσέπη του υποψήφιου ιδιοκτήτη.
Το αντίστοιχο δάνειο χωρίς το πρόγραμμα και την επιδότηση του 50% του επιτοκίου θα έδινε 570,78 ευρώ τον μήνα για τα πρώτα 10 χρόνια με σταθερό επιτόκιο (κοντά στο 4%) και 595,98 ευρώ τον μήνα για τα επόμενα 20 χρόνια με κυμαινόμενο επιτόκιο, υπολογισμένο στο 4,5%. Συνολικά, δηλαδή, για ένα δάνειο 120.000 ευρώ στο τέλος θα πληρώσει 211.533,6 ευρώ. Σε αυτήν την περίπτωση και υπό την προϋπόθεση πως το ποσό της ίδιας συμμετοχής παραμένει το ίδιο (38.000 ευρώ), θα πληρώσει μόνο σε τόκους σχεδόν 91.533,6 ευρώ.
Ελάχιστες οι οικίες με τις σωστές προδιαγραφές
Μια αναζήτηση στις μεγάλες πλατφόρμες ακινήτων στη χώρα μας αναδεικνύει το πρόβλημα αλλά και την πραγματική εικόνα. Είναι η πλέον συνηθισμένη αναζήτηση κάθε ζευγαριού για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
Με τα κριτήρια που προαναφέραμε βρέθηκαν σχεδόν 1.500 ακίνητα, στη συντριπτική πλειονότητά τους άνω των πέντε δεκαετιών, με τα πιο καινούργια και ευρύχωρα να εντοπίζονται στην περιφέρεια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου του 2025 από την εταιρία Spitogatos, οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας εντοπίζονται κυρίως στα δυτικά και τα ανατολικά προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας. Στην κορυφή της λίστας βρίσκεται η Αγία Βαρβάρα στα δυτικά προάστια, ενώ οικονομικές επιλογές εντοπίζονται επίσης στον Βαρνάβα στα ανατολικά, στις Αχαρνές, στην περιοχή Πατησίων – Αχαρνών και στα Πατήσια.
Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη οι περισσότερες εγκρίσεις
Οι περισσότερες εγκρίσεις έχουν δοθεί στα μεγάλα αστικά κέντρα, δηλαδή σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Από τις 4.356 ενεργές υπαγωγές μέχρι στιγμής κάτι παραπάνω από τις μισές αφορούν αυτές τις δύο περιοχές.
Αναλυτικά:
1.611 δάνεια ύψους 208.857.800 ευρώ στην Περιφέρεια Αττικής.
1.063 δάνεια ύψους 123.795.550 ευρώ στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας.
331 δάνεια ύψους 35.537.300 ευρώ στην Περιφέρεια Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης.
314 δάνεια ύψους 35.253.100 ευρώ στην Περιφέρεια Θεσσαλίας.
233 δάνεια ύψους 25.243.000 ευρώ στην Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδος.
155 δάνεια ύψους 18.333.800 ευρώ στην Περιφέρεια Ηπείρου.
153 δάνεια ύψους 17.823.250 στην Περιφέρεια Πελοποννήσου.
148 δάνεια ύψους 13.223.950 ευρώ στην Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας.
128 δάνεια ύψους 14.332.400 στην Περιφέρεια Στερεάς Ελλάδας.
101 δάνεια ύψους 13.083.700 ευρώ στην Περιφέρεια Κρήτης
51 δάνεια ύψους 6.237.300 ευρώ στην Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου.
34 δάνεια ύψους 4.081.800 ευρώ στην Περιφέρεια Ιονίων Νήσων και
34 δάνεια ύψους 3.420.000 ευρώ στην Περιφέρεια Βορείου Αιγαίου.
Σημειώνεται ότι έναντι του πρώτου αντίστοιχου προγράμματος «Σπίτι μου 1», στο «Σπίτι μου 2» ο προϋπολογισμός είναι αυξημένος κατά 100%. Τα ηλικιακά κριτήρια έχουν διευρυνθεί από 39 στα 50 έτη. Οπως και τα εισοδηματικά, από 16.000 ευρώ στα 20.0000 ευρώ για άγαμους, από 24.000 ευρώ στα 28.000 ευρώ για ένα ζευγάρι, με την προσθήκη επιπλέον 4.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο (έναντι 3.000 ευρώ στο «Σπίτι μου 1»), και στα 31.000 ευρώ έναντι 27.000 ευρώ με επιπλέον 5.000 ευρώ (έναντι 3.000 ευρώ στο «Σπίτι μου 1»), για κάθε παιδί μετά το πρώτο για τις μονογονεϊκές οικογένειες. Επίσης, υπάρχει ειδική μέριμνα για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες (το ποσοστό του άτοκου δανείου ανέρχεται στο 75%) και για δίτεκνες οικογένειες ακριτικών περιοχών.
Τονίζεται ότι για πρώτη φορά οι αιτήσεις για την επιλεξιμότητα δανείων έγιναν ψηφιακά μέσω του gov.gr. Η εφαρμογή που διαλειτουργεί με το μητρώο πολιτών (δημογραφικά στοιχεία) και την ΑΑΔΕ (φορολογικά στοιχεία) επιτρέπει ήδη από τις 15 Ιανουαρίου 2025, οπότε και τέθηκε σε λειτουργία, στους υποψήφιους δικαιούχους του προγράμματος να μπορούν εύκολα και σε πραγματικό πλέον χρόνο να ελέγχουν αν πληρούν τα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια.
Αυξάνονται οι τιμές, κάθε φορά που βγαίνει νέο στεγαστικό πρόγραμμα
Η έναρξη του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου 2» τον Ιανουάριο του 2025 φαίνεται ότι έχει επηρεάσει τη διαμόρφωση των τιμών στην αγορά, ενισχύοντας τη ζήτηση για κατοικίες προς πώληση σε όλη τη χώρα, ιδιαίτερα σε περιοχές με διαθεσιμότητα κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος. Κάτι αντίστοιχο είχε καταγραφεί και στον πρώτο κύκλο του προγράμματος.
Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών κατέγραψε αύξηση 8,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024, ενώ σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024 σημείωσε μικρή άνοδο 3,1%. Αντίστοιχα, οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών παρουσίασαν ετήσια αύξηση 6,7%, ενώ σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο αυξήθηκαν κατά 3,7%.
Τα νότια προάστια της Αττικής συνεχίζουν να βρίσκονται στην κορυφή της κατάταξης ως η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας κατά το 1ο τρίμηνο του 2025. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται οι Κυκλάδες, συνεχίζοντας να προσελκύουν έντονο ενδιαφέρον από εγχώριους και διεθνείς αγοραστές. Ακολουθούν τα βόρεια προάστια της Αθήνας, γνωστά για το πράσινο και την υψηλή ποιότητα ζωής που προσφέρουν, καθώς και ο νομός Λευκάδας.
Τo top 5 συμπληρώνει ένας από τους δημοφιλέστερους προορισμούς της Κρήτης, τα Χανιά, με μέση ζητούμενη τιμή 2.636 ευρώ/τ.μ. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας στην Ελλάδα είναι οι νομοί Καστοριάς και Κοζάνης, ενώ ακολουθούν οι νομοί Φλώρινας, Κιλκίς και Καρδίτσας.
Αξιοσημείωτες είναι οι αυξήσεις που καταγράφονται σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Στην Αττική, το Πέραμα σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση στη μέση τιμή πώλησης κατοικιών, με άνοδο 28,9% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Ακολουθούν η Δραπετσώνα και τα Ανω Πατήσια. Αντίστοιχα, στις τιμές ενοικίασης, οι υψηλότερες αυξήσεις παρατηρούνται στην Πεύκη, στον Αγιο Ιωάννη Ρέντη και στο κέντρο της Αθήνας.
Στη Θεσσαλονίκη, πρωταγωνιστούν η Καλλιθέα, η περιοχή Βούλγαρη – Ντεπώ – Μαρτίου και Βαρδάρης – Λαχανόκηποι, ενώ στο μέτωπο των ενοικίων εντυπωσιακή είναι η αύξηση στον Χορτιάτη και στο Ελευθέριο – Κορδελιό.