Κτηματολογίο: Ποια ζητήματα δεν επιλύει ο νέος νόμος – Μεγάλα αγκάθια οι εκατοντάδες χιλιάδες αντιρρήσεις και ενστάσεις που δεν έχουν εξεταστεί

Ουκ ολίγα ζητήματα αφήνουν σε εκκρεμότητα οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για το Κτηματολόγιο, που εδώ και λίγες ημέρες αποτελούν νόμο του κράτους. Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης φιλοδοξεί να ολοκληρώσει το έργο μέχρι το τέλος του 2025, η επίσπευση όμως των διαδικασιών είναι πολύ πιθανό να δημιουργήσει μεγαλύτερα προβλήματα από αυτά που επιλύει. Αρκεί να αναφέρουμε ότι το Κτηματολόγιο θα κλείσει πριν εξετασθούν οι εκατοντάδες χιλιάδες ενστάσεις και αντιρρήσεις, που έχουν υποβληθεί για λάθη τόσο στην κτηματογράφηση όσο και στους δασικούς χάρτες.

Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο

Ο νέος νόμος 5142/2024 θεσπίζει νέες ψηφιακές διαδικασίες διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων, προβλέπει εξωδικαστικές λύσεις για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» κι επιχειρεί να απεγκλωβίσει πολλά ακίνητα, που είχαν χαρακτηριστεί αρχικά ως δασικά στους κυρωμένους δασικούς χάρτες. Παράλληλα, παρέχει τη δυνατότητα να υπαχθούν εκ νέου στον νόμο των αυθαιρέτων ακίνητα στα οποία έχουν εντοπιστεί λάθη και παραλείψεις, με αποτέλεσμα πολλές συμβολαιογραφικές πράξεις να θεωρούνται άκυρες και να πρέπει να επαναληφθούν. Πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα τα οποία αυτή τη στιγμή δεν μπορούν να μεταβιβαστούν. Επιστρατεύει, επίσης, την Τεχνητή Νοημοσύνη για την υποβοήθηση της διεκπεραίωσης εκκρεμουσών πράξεων Κτηματολογίου και βάζει στο παιχνίδι των ελέγχων ιδιώτες μηχανικούς.

Την ίδια στιγμή, όμως, πολλά προβλήματα δεν επιλύονται, επιτείνοντας την αβεβαιότητα για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Οπως τόνισε στην «κυριακάτικη δημοκρατία» η τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, 12 είναι τα ζητήματα που παραμένουν ανοιχτά.

1. Πάνω από 5.000.000 άγνωστα δικαιώματα (τα λεγόμενα «αγνώστου ιδιοκτήτη»), μαζί με τα αδήλωτα ποσοστά εξ αδιαιρέτου ακινήτων, τα οποία διεκδικεί το Ελληνικό Δημόσιο.

2. Στο Ελληνικό Δημόσιο παραμένουν οι περιουσίες των πολιτών, μέχρι να εξετασθούν οι 400.000 αντιρρήσεις για δασικούς χάρτες που εκκρεμούν εδώ και 6 χρόνια.

3. Δεν υπάρχει πρόβλεψη για όσους δικαιωθούν στον δασικό χάρτη εκτός επιτροπών. Η γραφειοκρατία για να αλλάξουν οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο για όσους έκαναν αίτηση αναμόρφωσης ή αίτηση προδήλου σφάλματος είναι μεγάλη, ενώ υψηλό είναι και το κόστος.

4.Υπέρ του Δημοσίου βρίσκονται χιλιάδες εκτάσεις μέσα σε οικισμούς που θεωρούνται δασικές και είναι εκτός δασικού χάρτη. Γι’ αυτές απαιτείται πρώτα Πράξη Χαρακτηρισμού από το Δασαρχείο και στη συνέχεια διόρθωση Κτηματολογίου.

5. Ακόμα και με τη δικαίωσή τους οι πολίτες θα πληρώσουν τη χωρική μεταβολή για να γίνουν οι διορθώσεις, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είναι σύνθετες.

6.Κλείνει το Κτηματολόγιο πριν από την εξέταση των ενστάσεων από τις επιτροπές κτηματολογίου και γίνονται λάθος εγγραφές.

7. Πάνω από το 30% των ακινήτων είναι αδήλωτα λόγω χρησικτησίας σε Κρήτη, Θεσσαλία, Ηπειρο, Εβρο, νησιά κ.λπ.

8. Χάθηκαν πολλά δικαιώματα ιδιωτών, που απορρίφθηκαν από τους μελετητές γιατί δεν συγκέντρωσαν οι ιδιοκτήτες τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

9. Σε αρκετές περιπτώσεις οι πολίτες δήλωσαν το ακίνητό τους σε διαφορετική θέση από αυτήν που τους δόθηκε από τους μελετητές.

10. Σε πολλές περιοχές, κυρίως ορεινές, υπάρχουν σφάλματα σε ποσοστό πάνω από το 50% με 60% και θα οδηγούνται στα δικαστήρια οι γείτονες.

11. Παρατηρούνται επίσης προβλήματα στην καταχώριση της ιδιοκτησίας τους από κατοίκους του εξωτερικού.

12. Η μετατροπή των υποθηκοφυλακείων σε κτηματολογικά γραφεία προχωρά χωρίς την κατάλληλη προετοιμασία και θεωρείται προβληματική διότι α) υπάρχουν καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση των καταχωρίσεων εγγραπτέων πράξεων, β) υπάρχει διόγκωση πρόδηλων σφαλμάτων που καθυστερούν τις συναλλαγές, γ) γίνονται αδικαιολόγητες απορρίψεις συμβολαίων από τα κτηματολογικά γραφεία και δ) δεν υπάρχουν μηχανικοί στα κτηματολογικά γραφεία.

Οι τέσσερις προϋποθέσεις για τον απεγκλωβισμό από τον δασικό χαρακτηρισμό

Ο νόμος για το Κτηματολόγιο περιλαμβάνει επίσης διατάξεις για τον απεγκλωβισμό δεκάδων χιλιάδων ιδιοκτητών, οι οποίοι μέχρι σήμερα παραμένουν «όμηροι» της γραφειοκρατίας και των δικαστηρίων. Μία από αυτές αφορά τα ακίνητα που είχαν χαρακτηριστεί αρχικά δασικά στους δασικούς χάρτες. Συγκεκριμένα, κάθε ιδιοκτήτης που έχει υποβάλει αντίρρηση επί του δασικού χάρτη κι έχει δικαιωθεί θα μπορεί να διορθώνει υπέρ του την εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο, χωρίς να χρειάζεται να προσφύγει στα δικαστήρια.

Πρόκειται για ένα ζήτημα που ταλανίζει πάρα πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η αναμόρφωση των δασικών χαρτών καθυστερεί, τη στιγμή που η νομοθεσία επιβάλλει στα Δασαρχεία να προβάλουν το «αμάχητο» τεκμήριο ιδιοκτησίας του Δημοσίου στα δικαστήρια, έως την οριστική εξαίρεσή τους ως μη δασικών από τους δασικούς χάρτες. Μέσω της ρύθμισης το υπουργείο φιλοδοξεί να διασφαλίσει ότι στις περιπτώσεις αυτές ο ιδιοκτήτης, βάσει δημοσίου εγγράφου, θα διορθώνει υπέρ αυτού την κτηματολογική εγγραφή, χωρίς να υποχρεωθεί να καταφύγει σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.

Θα πρέπει να πληρούνται τέσσερις σωρευτικές προϋποθέσεις:

α) να υφίσταται στα κτηματολογικά βιβλία εγγραφή με εμφαινόμενο ως ιδιοκτήτη το Ελληνικό Δημόσιο ή τη Διεύθυνση Δασών του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας,

β) να υφίσταται απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη και να έχει παρέλθει η προθεσμία για την άσκηση ένδικων βοηθημάτων κατ’ αυτής ή το ακίνητο να βρίσκεται εκτός των περιοχών κυρωμένου δασικού χάρτη,

γ) να προκύπτει εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου ή δικαιοπαρόχου αυτών από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίστηκε στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση της κτηματογράφησης ή και έπειτα από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρισμένη στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση και

δ) η κτηματολογική εγγραφή να ερείδεται στο τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί δασικών εκτάσεων.

Πρόκειται για θετική ρύθμιση, η οποία όμως σε πρώτη φάση αφορά ελάχιστες περιπτώσεις, καθώς ο ιδιοκτήτης θα πρέπει απαραιτήτως να έχει στα χέρια του την απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων, η οποία τον δικαιώνει. Χαρτί που αυτή τη στιγμή διαθέτουν πολλοί λίγοι, αφού ο αριθμός των αντιρρήσεων κατά των δασικών χαρτών φτάνει πλέον τις 400.000, με τις περισσότερες να εξακολουθούν να βρίσκονται σε εκκρεμότητα.

Εκατομμύρια τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» γεωτεμάχια!

Τις πολύ μεγάλες εκκρεμότητες του έργου του Κτηματολογίου είχαν αναδείξει και οι εκπρόσωποι φορέων στην αρμόδια επιτροπή της Βουλής, κατά τη διάρκεια της συζήτησης του νομοσχεδίου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Σύμφωνα με τον Νίκο Ραμπαούνη, πρόεδρο του Συνδέσμου Εταιρειών Γεωπληροφορικής και Κτηματολογίου (ΣΕΓΕΚ), που εκπροσωπεί τους αναδόχους της κτηματογράφησης, έχουν συλλεχθεί, επεξεργαστεί και καταχωριστεί 31 εκατομμύρια δικαιώματα σε όλη την επικράτεια από την αρχή των πρώτων πιλοτικών προγραμμάτων.

«Το 35% εξ αυτών πέρασε στο λειτουργούν Κτηματολόγιο αναδεικνύοντας 334.000 άγνωστα γεωτεμάχια. Στο τελευταίο πρόγραμμα κτηματογράφησης, που ολοκληρώνεται και αφορά την περιφέρεια, έχουν συλλεγεί έως τώρα 20 εκατ. δικαιώματα και παραμένουν άγνωστα περίπου 3 εκατ. γεωτεμάχια, τα οποία εμπεριέχουν πάνω από 5 εκατ. άγνωστα δικαιώματα. Αρα το Κτηματολόγιο ολοκληρώνεται με σημαντικές παραδοχές και εκκρεμότητες, με δασικά, με ενστάσεις, με αγνώστου ιδιοκτήτη» είχε υποστηρίξει ο κ. Ραμπαούνης.

Εξηγώντας τους λόγους των εκατομμυρίων αδήλωτων δικαιωμάτων, σημείωσε ότι είναι έντονο το πρόβλημα σε περιοχές, όπου καλλιεργείται η γη πλήρως, όπως η Κρήτη, αλλά τα τεμάχια δεν είναι δηλωμένα. «Οι άνθρωποι δεν έχουν στοιχεία για να καταθέσουν στο Κτηματολόγιο με βάση τις προδιαγραφές κτηματογράφησης για να τεκμηριώσουν το δικαίωμά τους. Πολλές από τις δηλώσεις που έχουν κατατεθεί έχουν εκκρεμότητες, για αυτό και έχουμε μεγάλο αριθμό συμπληρωματικών στοιχείων, με αποτέλεσμα, αν περιμένουμε την κτηματογράφηση εσαεί, να μην κλείσει ποτέ» ανέφερε ο πρόεδρος του ΣΕΓΕΚ. Σημείωσε ότι το πρόβλημα θα αναδεικνύεται για τον πολίτη όταν θέλει να προχωρήσει σε οποιαδήποτε δικαιοπραξία, χαρακτηρίζοντας αναγκαίο να υπάρχει μέριμνα για τα αγνώστου, ώστε να κατοχυρώνονται νομικά με κάποιον εύκολο τρόπο

Στο πρόβλημα των χιλιάδων λαθών στα προγράμματα κτηματογράφησης είχε δώσει έμφαση κι ο Μιχάλης Νικολάου, μέλος της συντονιστικής επιτροπής προέδρων των δικηγορικών συλλόγων της χώρας, υπογραμμίζοντας πως υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα, για τα οποία οι ιδιοκτήτες δεν έχουν προβεί σε διόρθωση από λόγους άγνοιας. Παράλληλα, το Ελληνικό Δημόσιο με τον πρόσφατα ψηφισθέντα νόμο θα προβεί σε πωλήσεις κατεχόμενων εκτάσεων από ιδιώτες, τα λεγόμενα «καταπατημένα». Υπάρχουν όμως πολλοί ιδιώτες οι οποίοι αμφισβητούν το δικαίωμα του Δημοσίου και τώρα βρίσκονται σε δίλημμα αν θα κάνουν αγωγή μέχρι 30/11/2024 ή αν θα πάνε να το εξαγοράσουν.

Οι συνέπειες των λανθασμένων εγγραφών

Η διαδικασία της κτηματογράφησης έχει φέρει στο φως πάρα πολλά λάθη στις αρχικές εγγραφές των ακινήτων στο Κτηματολόγιο. Οπως εξηγεί η κυρία Μπακλατσή, όποιος δεν ενημερώθηκε για την ανάρτηση της μελέτης και δεν υπέβαλε εμπρόθεσμα ένσταση για το ακίνητό του χάνει το δικαίωμα αλλαγής μιας λανθασμένης πρώτης εγγραφής. Οταν, μετά την ανάρτηση, κατά τις πρώτες εγγραφές διαπιστώνονται ανακρίβειες και εσφαλμένες καταχωρίσεις, οι προβλεπόμενες εκ του νόμου διαδικασίες για τη διόρθωσή τους είναι η εξωδικαστική διαδικασία και η δικαστική διαδικασία. Στην εξωδικαστική μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, ενώ στη δικαστική διαδικασία απαιτείται η μεσολάβηση του αρμόδιου δικαστηρίου για τη διόρθωση.

Σε περίπτωση τώρα που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο, μπορεί η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων να προκρίνει το δικαίωμα του άλλου ιδιοκτήτη στις πρώτες εγγραφές και στη συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές. Αν κάποιος πολίτης θελήσει να δηλώσει το ακίνητό του μετά τις πρώτες εγγραφές και όχι κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, δηλαδή μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, ανάλογα με την περίπτωση, απαιτείται είτε δικαστική είτε διοικητική διαδικασία με το ανάλογο κόστος.

Μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής, το ακίνητο είναι ουσιαστικά δεσμευμένο, καθώς δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ή να εκδοθεί οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση μη δήλωσης στο Κτηματολόγιο καθόλου, ούτε μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, τουλάχιστον 7 χρόνια μετά το πέρας της κτηματογράφησης, το ακίνητο φαίνεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη και ανήκει πλέον στο Δημόσιο. Ο πολίτης, με το σημερινό καθεστώς, μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά μόνο αποζημίωση (και αυτό ενδεχομένως με αμφίβολο αποτέλεσμα), ενώ χάνει οριστικά το δικαίωμα επί του ακινήτου. Θα γίνει ταυτοποίηση Ε9 και πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο, κάτι που σημαίνει πως όποιος δεν επιθυμεί να δηλώσει το ακίνητο στο Κτηματολόγιο (π.χ. γιατί έγινε δάσος ή δεν ξέρει την ακριβή του θέση) θα πρέπει να το διαγράψει από το Ε9.

Τι συμβαίνει όμως αν δεν διορθωθούν τα λάθη; Σύμφωνα με την έμπειρη τοπογράφο – πολεοδόμο μηχανικό, με την πάροδο της προθεσμίας αυτής οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το συγκεκριμένο ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι, αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης, τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο.

Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου, ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου. Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και -υπό προϋποθέσεις- δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου. Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης, ΑΦΜ, αριθμός ταυτότητας κ.λπ.) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε, ενώ η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε η γεωμετρική μεταβολή. Εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία, υποθήκη, κατάσχεση κ.λπ.), το οποίο δεν καταχωρίστηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, χάνεται. Και σε αυτή την περίπτωση ο δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη.