Τέλος στην ταλαιπωρία δεκάδων χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων βάζει προσωρινά το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Για τους επόμενους έξι μήνες και συγκεκριμένα έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2025 αναστέλλεται η άσκηση αγωγών από το Δημόσιο για τη διεκδίκηση ιδιωτικών ακινήτων, καθώς και η πρόοδος αγωγών που έχουν ήδη κατατεθεί και εκκρεμούν.
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο, «κυριακάτικη δημοκρατία»
Στο διάστημα αυτό αναμένεται να θεσπιστούν σαφή κριτήρια με βάση τη νομολογία του Αρείου Πάγου. Τα κριτήρια αυτά θα κατευθύνουν τη Διοίκηση και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, ώστε να αποφεύγονται αδικαιολόγητες διεκδικήσεις και να μειωθεί η ταλαιπωρία των πολιτών, ο φόρτος των δικαστηρίων και η ενασχόληση των υπηρεσιών με υποθέσεις χωρίς ουσιαστικό όφελος για το Δημόσιο. Κατ’ αποτέλεσμα, πολλές από τις εκκρεμείς δίκες, των οποίων η πρόοδος αναστέλλεται, θα λήξουν με την παραίτηση εκ μέρους του Δημοσίου.
Με τις αγωγές αυτές το Δημόσιο διεκδικεί την ιδιοκτησία ακινήτων ή και ολόκληρων περιοχών με βάση έγγραφα ακόμα και της Τουρκοκρατίας. Οι αγωγές πολλαπλασιάστηκαν τους τελευταίους μήνες, εν όψει της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και της λήξης των προθεσμιών για την άσκηση αγωγών διόρθωσης των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών.
Στις περισσότερες περιπτώσεις οι αγωγές αυτές απορρίπτονται ως αβάσιμες, καθώς ο Αρειος Πάγος έχει κρίνει πως δεν αρκούν τα έγγραφα της εποχής της Τουρκοκρατίας, αλλά -προκειμένου να γίνει δεκτή η αγωγή- χρειάζεται τίτλος ή πραγματική νομή ή κατοχή εκ μέρους του Δημοσίου. Ωστόσο, αγωγές εξακολουθούν να κατατίθενται επειδή δεν έχουν διαμορφωθεί ακόμη συνολικά κριτήρια για το πότε θα ασκούνται και πότε όχι, τα οποία να καθοδηγούν τη Διοίκηση και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους.
Ειδικότερα, το Δημόσιο εγείρει αγωγές ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν έχει νόμιμο τίτλο, όπως ιδίως ως διάδοχος του Οθωμανικού Κράτους. Για παράδειγμα, κτηματικές υπηρεσίες του Δημοσίου διεκδικούν εκτάσεις είτε χωρίς επίκληση κάποιου συγκεκριμένου εγγράφου είτε με μη οριοθετημένες περιγραφές ακινήτων σε έγγραφα της περιόδου της Τουρκοκρατίας, με τον ισχυρισμό ότι το ελληνικό κράτος διαδέχτηκε το οθωμανικό στην κυριότητα των ακινήτων αυτών, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως διαμορφώθηκε από την εποχή της απελευθέρωσης μέχρι σήμερα, ή ακόμα και το γεγονός ύπαρξης τίτλων των πραγματικών ιδιοκτητών ιδιωτών.
Επιπλέον, υπάρχουν περιπτώσεις που το Δημόσιο στρέφεται κατά ιδιοκτητών, οι οποίοι έχουν αναγνωρισμένα δικαιώματα χρησικτησίας επί δεκαετίες. Ακόμα ένας βασικός λόγος που το Δημόσιο θεωρεί τον εαυτό του ιδιοκτήτη μιας έκτασης είναι ο φερόμενος δασικός χαρακτήρας ακόμα και περιπτώσεων που έχουν αποχαρακτηριστεί. Τέλος, αρκετές είναι και οι περιπτώσεις πράξεων απαλλοτρίωσης προ του 1950 που δεν υλοποιήθηκαν ποτέ.
Για να καταλάβει κάποιος το μέγεθος της παραφροσύνης αρκεί να αναλογιστεί ότι μέχρι πριν από 2-3 χρόνια το Δημόσιο διεκδικούσε ολόκληρη την πόλη της Σαρωνίδας και μέχρι πριν από λίγους μήνες το κέντρο της Καρδίτσας! Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί και η περιοχή Κορυδαλλού – Νίκαιας στο Ποικίλον Ορος, όπου το Ελληνικό Δημόσιο έχει εγείρει αγωγές για συνολική έκταση έως 1.800 στρεμμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχή, την οποία το Δημόσιο διεκδικεί ως δασική. Οι φερόμενοι ως ιδιοκτήτες υποστηρίζουν ότι διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας που φτάνουν ως τα μέσα του 17ου αιώνα κι έχουν αναγνωριστεί από το 2003.
Οπως επισημαίνει το Ελληνικό Κτηματολόγιο, ο συνολικός αριθμός αυτών των διεκδικήσεων θα προκύψει μετά το τέλος της κτηματογράφησης και όταν κατατεθούν οι αγωγές διόρθωσης επί των ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή από το τέλος του 2025 έως τον Δεκέμβριο του 2026.
Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, μόνο το 2023 ασκήθηκαν 857 νέες κτηματολογικές αγωγές, 465 εφέσεις και 179 αναιρέσεις. Επιπλέον, υπήρξαν 3.106 παραστάσεις στο Μονομελές Πρωτοδικείο, 207 παραστάσεις στο Πολυμελές Πρωτοδικείο και 545 στο Εφετείο, οι οποίες αφορούσαν κτηματολογικές αγωγές προηγουμένων ετών. Να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, το Δημόσιο χάνει σχεδόν τα 3/4 των υποθέσεων όπου ασκεί έφεση.
Με ανακοίνωσή του το Κτηματολόγιο επιχειρεί να αποκρυπτογραφήσει την ειδική νομοθετική ρύθμιση, με την οποία θεσπίζεται η εξάμηνη αναστολή των αγωγών του Δημοσίου που αφορούν διεκδικήσεις ιδιωτικών ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας της χώρας. Οι ιδιοκτήτες, λοιπόν, θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής για τις διεκδικήσεις του Δημοσίου:
1. Τι κάνει κάποιος που βλέπει το ακίνητό του ως αγνώστου ιδιοκτήτη;
Η λύση του προβλήματος των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη δίνεται πλέον εξωδικαστικά μέσω της αίτησης προδήλου σφάλματος, που υποβάλλεται ηλεκτρονικά. Ο ιδιώτης ιδιοκτήτης που για οποιονδήποτε λόγο δεν είχε δηλώσει το ακίνητο στην κτηματογράφηση, εάν έχει νόμιμο τίτλο (συμβολαιογραφική πράξη, δικαστική απόφαση), υποβάλει αίτηση ψηφιακά στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και ο προϊστάμενος του Κτηματολογίου διορθώνει υποχρεωτικά το φύλλο του ακινήτου αναγράφοντάς τον ως ιδιοκτήτη.
Μάλιστα, η διαδικασία αυτή έχει απλοποιηθεί και η διόρθωση υπέρ του ιδιώτη ιδιοκτήτη έχει καταστεί δεσμευτική για το Κτηματολόγιο, με νομοθετικές πρωτοβουλίες του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ώστε ο πολίτης να αποφεύγει τη δικαστική ταλαιπωρία. Για υποβολή αίτησης προδήλου σφάλματος οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επισκεφθούν την ιστοσελίδα https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/52
2. Τι ισχύει για ακίνητα που έχουν αποχαρακτηριστεί ως δασικά;
Με το αρ. 15 5142/2024 που ψηφίστηκε με πρωτοβουλία του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο αποχαρακτηρίστηκε μπορεί με τη σχετική απόφαση και τον τίτλο του να διορθώσει την εγγραφή στο Κτηματολόγιο και να επιστραφεί επισήμως το σχετικό ΚΑΕΚ στον νόμιμο ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή, το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο προβαίνει στη διόρθωση, χωρίς να απαιτείται δικαστική προσφυγή, επιτρεπόμενης μόνο της αιτιολογημένης απόρριψης της αίτησης λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων αυτών.
Επίδοση της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο δεν απαιτείται. Για υποβολή αίτησης διόρθωσης οι πολίτες μπορούν να επισκεφθούν την ιστοσελίδα https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/53
3. Τι κάνω αν έχει γίνει η αγωγή, αλλά δεν επιθυμώ να με συμπεριλάβει η νέα ρύθμιση;
Στη ρύθμιση που θα ψηφιστεί προβλέπεται δυνατότητα του πολίτη -αντίδικου του Δημοσίου, αν το επιθυμεί, να αιτηθεί η δική να διεξαχθεί κανονικά, κατά την προσδιορισμένη ημερομηνία. Συγκεκριμένα, κάθε πολίτης μπορεί μέσω του δικηγόρου του να υποβάλει αίτηση στον πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου του Πρωτοδικείου, ώστε η υπόθεσή του να εκδικαστεί.
Για περισσότερες πληροφορίες, οι πολίτες μπορούν να απευθύνονται στις κατά τόπους κτηματικές υπηρεσίες ή να επισκέπτονται την ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου www.ktimatologio.gr.
Η νομοθετική ρύθμιση που προωθεί η κυβέρνηση αποτελεί πάγιο αίτημα των τελευταίων δεκαετιών, όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, εκφράζοντας την ικανοποίησή της για την πρωτοβουλία των Υπουργείων Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
Σύμφωνα με την ομοσπονδία, οι πολίτες ταλαιπωρούνταν από τη διεκδίκηση τεράστιου αριθμού ιδιωτικών ακινήτων και ολόκληρων περιοχών πόλεων με βάση ανύπαρκτους ή αόριστους τίτλους, με αγωγές οι οποίες ενώ χάνονταν για το Δημόσιο στον πρώτο βαθμό, οι νομικές υπηρεσίες από κακώς νοούμενο «υπηρεσιακό καθήκον» ασκούσαν ένδικα μέσα μέχρι και τον Αρειο Πάγο. Εξαντλούσαν έτσι οικονομικά, αλλά και ηλικιακά τους πολίτες οι οποίοι κατείχαν νόμιμους ιδιοκτησιακούς τίτλους, συμβόλαια και κληρονομιές αλλεπαλλήλων γενεών και πληρωμές φόρων επί δεκαετίες για ακίνητα στα οποία το Δημόσιο ουδέποτε είχε την παραμικρή σχέση νομής και κατοχής, ή το παραμικρό ενδιαφέρον, παρά μόνον την επίκληση του «τεκμηρίου κυριότητας» και την αξίωση από τους ιδιώτες, κατοχής τίτλων ιδιοκτησίας από το 1885.
Το φαινόμενο αυτό τελευταία εξελίχθηκε σε πραγματικό τσουνάμι αγωγώνλόγω της επικείμενης ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και λήξης των σχετικών δικονομικών προθεσμιών άσκησής τους, πράγμα που κατέστησε αναγκαία τη σημαντική αυτή παρέμβαση.
Οπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, η προσωρινή εξάμηνη αναστολή άσκησης και εκδίκασης των διεκδικητικών αγωγών ακινήτων από το Δημόσιο θα πρέπει να συμπληρωθεί με νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα οριοθετεί τη δυνατότητα του Δημοσίου να προβάλλει ιδιοκτησιακές αξιώσεις μόνον αν διαθέτει συγκεκριμένους πρόσφατους ιδιοκτησιακούς τίτλους που να ταυτίζονται με τα διεκδικούμενα ακίνητα, και όχι με αόριστη επίκληση τίτλων της Τουρκοκρατίας ή διαδοχή του οθωμανικού κράτους και εφόσον έχει ήδη διεκδικήσει με συγκεκριμένες ενέργειες της διοίκησης τα ακίνητα αυτά τουλάχιστον κατά την τελευταία εικοσαετία.
Την ίδια στιγμή, η Κεντρική Ενωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) προτείνει να περάσουν στην ευθύνη των δήμων τα ακίνητα που καταγράφονται στο Κτηματολόγιο ως αγνώστου ιδιοκτήτη, με δικαίωμα μεταβίβασης και εκμετάλλευσης αξιοποίησης, ώστε να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης και να εξυπηρετήσουν σκοπούς κοινωνικής στέγασης.
Το θέμα επανέφερε στο πρόσφατο Διοικητικό Συμβούλιο της ΚΕΔΕ ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης και α’ αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ, εξηγώντας ότι με την ολοκλήρωση της διαδικασίας κτηματογράφησης σε όλη τη χώρα ένα ποσοστό 3-4% των συνολικών ιδιοκτησιών παραμένει χωρίς δήλωση από φυσικά ή νομικά πρόσωπα.
Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, οι συγκεκριμένες εκτάσεις και ακίνητα περιέρχονται αυτομάτως στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου. Ωστόσο, το ελληνικό κράτος διαθέτει ήδη χιλιάδες ακίνητα σε αχρησία, τα οποία δεν αξιοποιούνται προς όφελος των πολιτών και των τοπικών κοινωνιών. Αυτά τα ακίνητα δεν ανήκουν αποκλειστικά στο κεντρικό κράτος, αλλά και σε ασφαλιστικούς φορείς, χωρίς όμως να παράγουν καμία ωφέλεια για τη δημόσια διοίκηση ή την κοινωνία.
Το αίτημα των δήμων δεν είναι καινούργιο, καθώς η ΚΕΔΕ είχε αποφασίσει από τα τέλη του 2021 να ζητήσει την παραχώρηση των ακινήτων αυτών στους κατά τόπους δήμους. Σύμφωνα με την πρόταση αυτή, τα ακίνητα θα μπορούσαν να ταξινομηθούν από τις δημοτικές Αρχές και να ενταχθούν σε προγράμματα ανακαίνισης, επισκευής και αξιοποίησης.
Μέσω αυτής της διαδικασίας οι δήμοι θα μπορούσαν να εφαρμόσουν ένα στρατηγικό πρόγραμμα τοπικής κοινωνικής κατοικίας, δίνοντας προτεραιότητα σε ευπαθείς ομάδες, νέες οικογένειες και νέους εργαζόμενους. Μια τέτοια πρωτοβουλία, όπως ανέφερε, θα μπορούσε να συμβάλει θετικά και στο δημογραφικό πρόβλημα της χώρας, ενισχύοντας την κοινωνική πολιτική σε επίπεδο Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
Ο κ. Κωνσταντέλλος χαρακτήρισε επιτακτική ανάγκη την άμεση επαναφορά του ζητήματος στο επόμενο διοικητικό συμβούλιο της ΚΕΔΕ, προκειμένου να επικαιροποιηθεί η προηγούμενη απόφαση του 2021 και να προχωρήσουν οι απαιτούμενες διαδικασίες. Τόνισε ότι προς την κατεύθυνση αυτή θα πρέπει να σταλεί επίσημη εισήγηση στους αρμόδιους φορείς, ώστε η μεταβίβαση των ακινήτων στους δήμους να καταστεί εφικτή το συντομότερο δυνατό. Συμπλήρωσε πως η υλοποίηση αυτού του σχεδίου θα προσφέρει πολλαπλά οφέλη στις τοπικές κοινωνίες, καθώς οι δήμοι διαθέτουν καλύτερη γνώση των τοπικών αναγκών και μπορούν να διαχειριστούν πιο αποτελεσματικά την ακίνητη περιουσία προς όφελος των πολιτών.
Η εισήγηση του κ. Κωνσταντέλλου εγκρίθηκε από το Δ.Σ. της ΚΕΔΕ, που πλέον κινεί τις διαδικασίες για την ενεργοποίηση του αιτήματος προς το κεντρικό κράτος.