Δημιουργία οργανωμένων τουριστικών μονάδων σε ακατοίκητα νησιά, ευνοϊκότερες διατάξεις για την ανάπτυξη μεγάλων οργανωμένων τουριστικών εγκαταστάσεων, απαγόρευση δόμησης κοντά στις ακτές, ειδικά σε όσες είναι ευάλωτες στην άνοδο της στάθμης θάλασσας λόγω της κλιματικής αλλαγής και διαχωρισμό του ελλαδικού χώρου σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το πόσο ανεπτυγμένες τουριστικά είναι, προβλέπει το νέο Ειδικό Χωροταξικό του Τουρισμού.
Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Η επεξεργασία του τελικού κειμένου ολοκληρώνεται και αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το επόμενο διάστημα. Ενδιαφέρον έχει η εισαγωγή μια νέας μορφής τουρισμού, με την ονομασία «Σποραδικό Ξενοδοχείο», δίνοντας τη δυνατότητα κατασκευής σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων εντός εγκαταλειμμένων οικισμών (προϋφισταμένων του 1923 ή με πληθυσμό κάτω από 2.000 κατοίκους).
Παράλληλα, το σχέδιο ενεργοποιεί τη μεταφορά συντελεστή δόμησης για την ανακατασκευή παλαιών μονάδων στα αστικά κέντρα, ενώ προτείνει περιορισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, συνυπολογίζοντας τα εν λόγω ακίνητα ως ποσοστό των κλινών που υπάρχουν ήδη στα ξενοδοχεία κάθε δημοτικής ενότητας.
Ειδικότερα, το νέο Χωροταξικό εισηγείται να επιτραπούν μεγάλες τουριστικές εγκαταστάσεις σε ακατοίκητα νησιά. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη υπήρχε και στο προηγούμενο Χωροταξικό, το οποίο όμως δεν τέθηκε ποτέ σε εφαρμογή, καθώς ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Πλέον επιχειρείται να γίνει σε νέα βάση.
Σύμφωνα με το κείμενο, τα νησιά της χώρας (εκτός της Εύβοιας και της Κρήτης) χωρίζονται σε τρεις ομάδες. Στην τρίτη εντάσσονται τα ακατοίκητα νησιά και οι βραχονησίδες που χωρίζονται αντίστοιχα σε δύο υποομάδες, με βάση τα ιδιαίτερα φυσικά και ανθρωπογενή χαρακτηριστικά τους, το μέγεθος και την εγγύτητά τους με κατοικημένες περιοχές.
Στην πρώτη υποομάδα περιλαμβάνονται:
Οι βραχονησίδες.
Νησιά με έκταση μικρότερη των 300 στρεμμάτων.
Νησιά που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 10 ναυτικών μιλίων από τα θαλάσσια σύνορα της χώρας.
Νησιά που βρίσκονται σε απόσταση μεγαλύτερη των 10 ναυτικών μιλίων από παράκτιες περιοχές του ηπειρωτικού τμήματος της χώρας ή από νησιά που διαθέτουν ακτοπλοϊκή πρόσβαση.
Σε όλα αυτά τα νησιά δεν επιτρέπεται κανένα είδος τουριστικής ανάπτυξης. Στη δεύτερη υποομάδα περιλαμβάνονται όλα τα ακατοίκητα νησιά (μηδενικός πληθυσμός κατά την εκάστοτε τελευταία απογραφή) που δεν ανήκουν στην πρώτη υποομάδα. Σε αυτά τα νησιά επιτρέπονται μόνο οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων ήπιας ανάπτυξης. Ουσιαστικά πρόκειται για όλες εκείνες τις ακατοίκητες νησίδες που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από την ξηρά. Σε αυτές λοιπόν ανοίγει ο δρόμος για τουριστική ανάπτυξη.
Ο διαχωρισμός
Στην πρώτη ομάδα κατατάσσονται τα τουριστικά αναπτυγμένα και αναπτυσσόμενα νησιά, περιλαμβάνοντας τα εξής: Αίγινα, Αλόννησος, Αμοργός, Ανδρος, Αντίπαρος, Αστυπάλαια, Ζάκυνθος, Θάσος, Θήρα, Ιθάκη, Ικαρία, Ιος, Κάλυμνος, Κάρπαθος, Κάσος, Κέα, Κέρκυρα, Κεφαλλονιά, Κύθηρα, Κύθνος, Κως, Λέρος, Λευκάδα, Λέσβος, Λήμνος, Μήλος, Μύκονος, Νάξος, Πάρος, Πάτμος, Πόρος, Ρόδος, Σαμοθράκη, Σάμος, Σέριφος, Σίφνος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σπέτσες, Σύμη, Σύρος, Τήνος, Υδρα, Φολέγανδρος, Χίος.
Στα νησιά αυτά (με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα) ο μόνος περιορισμός που προβλέπεται είναι ότι οι μεγάλες, οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις θα πρέπει να έχουν τον μισό συντελεστή δόμησης (δηλαδή να χτίσουν το μισό) απ’ ό,τι θα προβλεπόταν κανονικά. Επισημαίνεται ότι πρέπει να διερευνάται η σκοπιμότητα καθορισμού ζωνών τουριστικής ανάπτυξης στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές, και ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, των φυσικών πόρων και του τοπίου (επιπλέον αυτών που προσδιορίζονται στο Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών), στις οποίες θα περιορίζεται ή/και θα απαγορεύεται η δυνατότητα δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων. Ζητείται επίσης η εκπόνηση μελετών εκτίμησης τουριστικής φέρουσας ικανότητας κατά προτεραιότητα.
Στη δεύτερη ομάδα περιλαμβάνονται τα υπόλοιπα κατοικημένα νησιά. Σε αυτά τίθεται περιορισμός μέγιστης δυναμικότητας 100 κλινών για την κατασκευή νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, ενώ εφόσον πρόκειται για οργανωμένες επενδύσεις επιτρέπονται μόνο ήπιας ανάπτυξης.
Θα παρέχονται κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων (κύριων και μη κύριων) με αναβάθμιση σε υψηλότερη κατηγορία (3, 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών) ή και επέκταση αυτών και συμπληρώσεις με ειδικές τουριστικές υποδομές. Θα προβλέπονται επίσης η αποκατάσταση και η αξιοποίηση παλαιών κελυφών, η επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων και η παροχή κινήτρων για μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες τουλάχιστον 3 αστέρων.
Οι πέντε ζώνες, ανάλογα με την ανάπτυξη της περιοχής
Το νέο πλαίσιο χωρίζει τον ελλαδικό χώρο σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το πόσο ανεπτυγμένες είναι τουριστικά. Πρόκειται για τις κορεσμένες τουριστικά, τις ανεπτυγμένες, τις αναπτυσσόμενες, τις περιοχές ενίσχυσης και τις περιοχές επιλεκτικής υψηλής ενίσχυσης. Τα κριτήρια για την κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου είναι η ένταση του τουριστικού φαινομένου με γνώμονα τον δείκτη των «κλινών», οι ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής και η αναγκαιότητα ανάπτυξης ειδικών μορφών τουρισμού.
Η νέα ειδική κατηγορία είναι αυτή των περιοχών ελέγχου (κορεσμένες περιοχές), στις οποίες τα όρια της αρτιότητας στις εκτός σχεδίου περιοχές διαμορφώνονται στα 16 στρέμματα. Στην κατηγορία αυτά εντάσσονται 17 περιοχές και συγκεκριμένα η Παραλία Πιερίας, τμήμα της Σκιάθου και της Κέρκυρας, ο Λαγανάς και οι Δήμοι Αρκαδίων και Ζακυνθίων της Ζακύνθου, η Ερμούπολη της Σύρου, η Σαντορίνη, η ανατολική Κως, η Μύκονος, η Αφάντου, η Ιαλυσός και η Καλλιθέα Ρόδου, η νότια Τήνος, η Χερσόνησος Ηρακλείου, τα Μάλια Ηρακλείου και η Νέα Κυδωνία Χανίων.
Εκσυγχρονισμός
Γι’ αυτές τις περιοχές προβλέπονται ο εκσυγχρονισμός των τουριστικών καταλυμάτων, η μερική ή και ολική απόσυρση απαξιωμένων κτιρίων, ακόμη και η κατεδάφισή τους, αλλά και η χορήγηση κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες. Το σχέδιο προβλέπει επίσης τον περιορισμό στην αύξηση νέων κλινών, την εκπόνηση μελετών εκτίμησης φέρουσας ικανότητας αλλά και τον καθορισμό περιορισμών στον αριθμό των «χώρων τουρισμού διαμοιρασμού» (Airbnb) και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων ως ποσοστού των κλινών των κύριων τουριστικών καταλυμάτων.
Το πλαφόν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις προτείνεται και για τις ανεπτυγμένες περιοχές, στις οποίες παρέχονται τα ίδια κίνητρα με τις κορεσμένες, με τη διαφορά ότι στις εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (4 και 5 αστέρων) το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου ορίζεται στα 12 στρέμματα, σημαντικά μικρότερο από τα 20 στρέμματα που προέβλεπε το ΕΧΠ του 2013.
Στις αναπτυσσόμενες περιοχές θα επιτρέπεται δόμηση νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, δίχως ωστόσο να γίνεται αναφορά σε επιτρεπόμενη αρτιότητα ή περιορισμούς σε εντός σχεδίου περιοχές, καθώς και επέκταση υφιστάμενων μονάδων των ίδιων κατηγοριών. Προβλέπεται αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος, με τη μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα (τουλάχιστον 3 αστέρων) ή και με νέες, μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις με κίνητρα προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες ή τους ενδιαφερόμενους επενδυτές (π.χ. προσαύξηση της δόμησης κατά εμβαδόν ίσο με το 20% της υλοποιημένης).
Στις περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης επιτρέπονται η κατασκευή νέων καταλυμάτων, η επέκταση και ο εκσυγχρονισμός υφιστάμενων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων και σε νησιά έως 100 κλίνες. Προτείνονται κίνητρα για ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών.
Τέλος, στις περιοχές με δυνατότητες ήπιας ανάπτυξης προβλέπονται παροχή κινήτρων με ευνοϊκότερους όρους δόμησης (π.χ. υπό προϋποθέσεις έως και 10% μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης, κάλυψη, ύψος, όγκος), μείωση των απαιτούμενων κριτηρίων κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης τουριστικών καταλυμάτων (π.χ. ως προς τους χώρους στάθμευσης, βεράντες) κ.λπ. Επίσης, προωθούνται η ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και η αξιοποίηση εγκαταλειμμένων οικισμών.
Το ειδικό τέλος
Για τις πρώτες τρεις κατηγορίες το Ειδικό Χωροταξικό προβλέπει τη θέσπιση Ειδικού Τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου για όλες τις τουριστικές δραστηριότητες (συμπεριλαμβανομένων των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις κατηγορίες Α και Β), με σκοπό οι πόροι αυτοί να κατευθύνονται για τη χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό.
Μεταφορά συντελεστή και Σποραδικό Ξενοδοχείο
Με την ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης να βρίσκεται προ των πυλών, το Χωροταξικό προτείνει τη χρήση του εργαλείου για την ανακατασκευή τουριστικών μονάδων στις μεγάλες πόλεις.
Συγκεκριμένα, δίνει τη δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης για την υποστήριξη του αστικού τουρισμού μεγάλης ή μικρής διάρκειας (city breaks, city trip), εφόσον πρόκειται για απόσυρση νόμιμα απαξιωμένων τουριστικών μονάδων ή για επανακατασκευή στην ίδια θέση. Σε αυτή την περίπτωση ισχύει ο συντελεστής δόμησης που ίσχυε όταν αδειοδοτήθηκε η μονάδα. Επιπλέον, δίνεται η δυνατότητα της αξιοποίησης (επανάχρησης) υφιστάμενων κτιρίων σε εντός σχεδίου περιοχές για τη μετατροπή τους σε τουριστικά καταλύματα.
Το Χωροταξικό εισάγει πρώτη φορά και μια νέα μορφή τουρισμού, με την ονομασία «Σποραδικό Ξενοδοχείο». Με τη νέα ρύθμιση δίνεται η δυνατότητα της δημιουργίας σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων (δηλαδή υποδομών ξενοδοχείων που συνδυάζουν επιπλωμένες κατοικίες για ενοικίαση ή πώληση και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής) εντός εγκαταλειμμένων οικισμών -προϋφισταμένων του 1923 ή με πληθυσμό κάτω από 2.000 κατοίκους-, σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή του συνόλου του οικισμού.
10 έως 15 σπίτια
Στην κατηγορία αυτήν υπόκεινται χωριά με διάσπαρτα 10 έως 15 σπίτια ή και περισσότερα που είναι εγκαταλειμμένα σε διάφορες περιοχές της χώρας και στα οποία δίνεται η ευκαιρία να αναβιώσουν και να ξαναχτιστούν. Απαιτούνται νομοθετική ρύθμιση (εξειδίκευση της σημερινής πρόβλεψης) και έκδοση του προβλεπόμενου Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο θα καθορίζονται τα ειδικότερα κριτήρια επιλογής των σχετικών οικισμών, οι τρόποι και τα μέσα πολεοδομικής επέμβασης, οι τρόποι απόκτησης των απαιτούμενων ακινήτων, τα παρεχόμενα πολεοδομικά ή και οικονομικά κίνητρα, οι φορείς υλοποίησης των σχετικών προγραμμάτων και κάθε άλλη λεπτομέρεια.
Το πλαίσιο περιέχει πρώτη φορά ουσιαστική πρόβλεψη για την προστασία της ακτογραμμής από την κλιματική αλλαγή. Λαμβάνοντας υπόψη τα σενάρια για την εξέλιξη της στάθμης της θάλασσας λόγω των δυσμενών συνθηκών της κλιματικής αλλαγής, το σχέδιο απαγορεύει την εγκατάσταση κτιρίων μόνιμου χαρακτήρα σε υψόμετρο μικρότερο του υψομέτρου της γραμμής αιγιαλού στην αντίστοιχη θέση, προσαυξημένο κατά 60 μέτρα.
Σήμερα η ελάχιστη απόσταση της δόμησης από τον αιγιαλό είναι τα 30 μέτρα για κατοικίες (τουριστικές ή μη) και τα 50 μέτρα για τα ξενοδοχεία, ενώ για τις βοηθητικές τουριστικές εγκαταστάσεις μόλις τα 10 μέτρα από τη γραμμή αιγιαλού. Οι επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής θα πρέπει να προσμετρώνται και στη δημιουργία χιονοδρομικών κέντρων.
«Γεφύρι της Άρτας» το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο
Το Χωροταξικό του Τουρισμού αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα καθυστέρησης. Την τελευταία 6ετία η χωροθέτηση τουριστικών εγκαταστάσεων στην Ελλάδα εξαρτάται από τα ισχύοντα Περιφερειακά Σχέδια Χωροταξικού Σχεδιασμού, που είχαν καταρτιστεί πριν από 20 χρόνια και θεωρούνται παρωχημένα. Κι αυτό γιατί τα δύο τελευταία Ειδικά Πλαίσια ακυρώθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Εκείνο του 2013 ακυρώθηκε το 2015, γιατί δεν είχε τηρηθεί η νόμιμη διαδικασία για την έγκρισή του και έτσι είχε επανέλθει σε ισχύ το παλαιότερο του 2009, το οποίο ακυρώθηκε στις αρχές του 2017 ως παρωχημένο.
Τον Απρίλιο του 2017 εξασφαλίστηκε χρηματοδότηση της μελέτης αναθεώρησης του ΕΧΠ Τουρισμού από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων και τον Μάιο εγκρίθηκαν οι τεχνικές προδιαγραφές για την εκπόνηση της μελέτης αναθεώρησης, στη συνέχεια όμως οι διαδικασίες «κόλλησαν». Χρειάστηκε να περάσει ένας χρόνος (27 Μαΐου 2018) για να υπογραφεί από τον τότε υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Γιώργο Σταθάκη η σύμβαση ανάθεσης της μελέτης του Νέου Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.
Στόχος ήταν η εκπόνηση να ολοκληρωθεί σε 18 μήνες με την κατάρτιση του σχετικού σχεδίου Κοινής Υπουργικής Απόφασης. Λίγους μήνες μετά, στις 30 Σεπτεμβρίου, υπεγράφη η σύμβαση ανάθεσης για την εκπόνηση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του νέου πλαισίου.
Στη συνέχεια μεσολάβησαν οι βουλευτικές εκλογές του 2019, η κυβέρνηση άλλαξε, όχι όμως και ο ρυθμός κατάρτισης του πλαισίου. Τελικά, στις 13 Αυγούστου 2020, έναν χρόνο δηλαδή μετά την ανάληψη των καθηκόντων τους, ο τότε υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωστής Χατζηδάκης και ο τότε υπουργός Τουρισμού Χάρης Θεοχάρης υπέγραψαν απόφαση για τη σύσταση και τη συγκρότηση της επιτελικής επιτροπής συντονισμού και παρακολούθησης της εκπόνησης του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό.
Από τότε πέρασαν τριάμισι χρόνια και το ΥΠΕΝ συνέστησε νέα επιτροπή, η οποία παρέδωσε την εισήγησή της πριν από λίγες ημέρες.