Σε αλλαγή της φυσιογνωμίας της ελληνικής κοινωνίας έχει οδηγήσει η εκρηκτική άνοδος των τιμών των ακινήτων την τελευταία πενταετία. Ολο και περισσότεροι, ειδικά οι νέοι, εγκαταλείπουν την ιδέα της αγοράς ακινήτου και στρέφονται στην ενοικίαση, με την ιδιοκατοίκηση να καταγράφει ιστορικά χαμηλά. Η αναγκαστική στροφή στην ενοικίαση έχει εξήγηση στο διαχρονικό άνοιγμα της «ψαλίδας» μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας των ακινήτων. Σε λίγο καιρό βέβαια πολλοί μισθωτές δεν θα μπορούν να πληρώνουν ούτε τα ενοίκια, καθώς οι ζητούμενες τιμές ανεβαίνουν διαρκώς.
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Το τοπίο που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων χαρτογράφησε πλήθος στελεχών του κλάδου κατά τη διάρκεια της 25ης Prodexpo, που πραγματοποιήθηκε στις αρχές της εβδομάδας. Κοινή συνισταμένη σχεδόν όλων των ομιλητών ήταν οι πολύ υψηλές τιμές, η αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης, το πολύ μεγάλο απόθεμα ακινήτων, που παραμένει εγκλωβισμένο και ανενεργό, αλλά και οι μεγάλες εκκρεμότητες της πολεοδομικής νομοθεσίας και του χωροταξικού σχεδιασμού.
Σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα έχει μειωθεί σημαντικά και βρίσκεται πλέον στο 69,6% από 77,2%, που ήταν το 2010, πριν δηλαδή η χώρα εισέλθει στην περιπέτεια των Μνημονίων. Στην Αθήνα το ποσοστό αυτό έχει υποχωρήσει ακόμα περισσότερο και διαμορφώθηκε στα τέλη του 2023 στο 64%.
Οπως εξήγησε η Βασιλική Βλαχοστεργίου, αναπληρώτρια επικεφαλής του τμήματος real estate της Τραπέζης της Ελλάδος, τα βασικά προβλήματα που οδηγούν σε αυτή τη μείωση είναι το γεγονός ότι οι αξίες των οικιστικών ακινήτων αυξάνονται με διψήφια ποσοστά την τελευταία διετία, ενώ από το 2017, που ήταν το χαμηλότερο σημείο για την αξία των ακινήτων έως το β’ τρίμηνο του 2024, η αύξηση της αξίας των ακινήτων στην Αθήνα ανέρχεται στο 90%. Σε σχέση με την καλύτερη χρονιά, που ήταν το 2008, η αύξηση κινείται στο 4%. Επιπλέον, το απόθεμα των ακινήτων προς πώληση είναι ποιοτικά υποδεέστερο και «γηρασμένο», αφού ξεπερνά τα 40 έτη.
Στα ύψη
Ακόμα ένα ζήτημα είναι ότι οι αξίες έχουν αυξηθεί σε μεγάλο βαθμό, με την άνοδο να κινείται στο 100% γενικά και στο 70% στο κέντρο της Αθήνας. Προβληματικό επίσης είναι το γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα έχει μειωθεί κατά 20% σε σχέση με το 2008, ενώ δεν εκδίδονται πλέον νέες οικοδομικές άδειες, με αποτέλεσμα να υπάρχει έλλειμμα νέων ακινήτων. Η κυρία Βλαχοστεργίου τόνισε ότι οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως και το 2024 είναι αθροιστικά οι ίδιες στο σύνολο με αυτές που εκδόθηκαν το 2005.
Σχετικά με τη νοοτροπία για την ιδιοκατοίκηση, πρόσθεσε ότι αυτή δεν μπορεί να αλλάξει και η ενοικίαση αποτελεί μια προσωρινή λύση, ενώ για την Αθήνα ανέφερε ότι «χωράει» πια τον μισό πληθυσμό στην Ελλάδα, καθώς υπάρχει σημαντική επιβάρυνση από την άνοδο του τουρισμού.
Από την πλευρά του, ο Πάνος Λολώνης, επικεφαλής της Διεύθυνσης Γεωχωρικών Πληροφοριών στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, ανέφερε ότι η ιδιοκατοίκηση δεν είναι στα ίδια ποσοστά με το παρελθόν, καθώς η κατοχή ακινήτου δεν είναι πλέον προσοδοφόρα, ενώ γίνεται επαχθής λόγω του ΕΝΦΙΑ, της έλλειψης χρηματοδότησης, της συντήρησης και της δυσκολίας της διαδικασίας μεταβίβασης. Τόνισε δε ότι δεν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα προς αγορά και γι’ αυτόν τον λόγο παρατηρείται μεγάλη στροφή προς την ενοικίαση.
Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, αντιπρόεδρος του Real Estate Association of Athens – President of PAC / CEPI, υποστήριξε ότι υπάρχουν περίπου 2 εκατομμύρια κενές κατοικίες, βρίσκονται όμως ως επί το πλείστον στην περιφέρεια και έχουν εγκαταλειφθεί, τη στιγμή που ο μισός πληθυσμός της χώρας συγκεντρώνεται στην Αθήνα. Αναφερόμενος στα προβλήματα της ιδιοκατοίκησης, ο Νίκος Τσάτσης, Chief Development Officer της Plasis Real Estate + Development, υποστήριξε ότι αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων χωρίς να υπάρχει η αντίστοιχη αύξηση στους μισθούς, ενώ τα δάνεια δεν φτάνουν για την αγορά σύγχρονων σπιτιών. Πρόσθεσε ότι στο παρελθόν η αγορά ενός ακινήτου συνδεόταν με τη βοήθεια από την οικογένεια. Πλέον αυτό δεν ισχύει, καθώς τα οικογενειακά αποθέματα χρημάτων έχουν μειωθεί και επίσης έχουν κατασχεθεί οικογενειακά ακίνητα λόγω των δανείων.
Από την άλλη πλευρά, οι νέοι έχουν φύγει στο εξωτερικό, όπου η ενοικίαση είναι κάτι πολύ σύνηθες, ενώ αρκετοί είναι αυτοί που προτιμούν να νοικιάσουν ένα ακίνητο με παροχές, παρά να αγοράσουν κάτι παλιό.
Απιαστο όνειρο η αγορά κατοικίας, λόγω χαμηλών εισοδημάτων
Χαρακτηριστικό της αγοράς αποτελεί η διαρκής αύξηση των τιμών κατοικιών, σε δυσαναλογία με την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος. Σύμφωνα με τη EUROSTAT, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του βασικού μισθού μεταξύ Ιανουαρίου 2013 και Ιανουαρίου 2023 ήταν +2%. Την ίδια περίοδο η μέση αύξηση των αξιών παλαιότερων και νεόδμητων διαμερισμάτων σε πέντε σημαντικές αγορές κατοικίας στην Αθήνα (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός) ήταν 49%, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Τιμών Ακινήτων της εταιρείας Geoaxis.
Οι αυξήσεις τιμών συνεχίζουν ακάθεκτες και στο γ’ τρίμηνο του 2024. Σύμφωνα με την πλέον πρόσφατη ανάλυση της Geoaxis, οι τιμές για νεόδμητα διαμερίσματα είναι αυξημένες κατά 8,51% σε σχέση με έναν χρόνο πριν (+24,7% σε σχέση με το γ’ τρίμηνο του 2022), ενώ για τα παλιά διαμερίσματα η ετήσια αύξηση τιμής φτάνει στο 7,81% (+22,7% σε σχέση με το γ’ τρίμηνο του 2022).
Νέα διαμερίσματα
Η μελέτη βασίστηκε σε ζητούμενες τιμές για τυπικά διαμερίσματα. Ειδικότερα, στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφάνειας 105 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.267 ευρώ ανά τ.μ., από 4.048 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι), αυξημένες κατά 5,41%. Ακολουθούν το Παλαιό Φάληρο, όπου αντίστοιχου τύπου διαμερίσματα πωλούνται φέτος προς 3.715 ευρώ ανά τ.μ., από 3.400 ευρώ πέρυσι, με ετήσια άνοδο 9,26%, το Μαρούσι (3.600 ευρώ ανά τ.μ. από 3.304 ευρώ) με άνοδο 8,96%, οι Αμπελόκηποι, 3.080 ευρώ ανά τ.μ. από 2.795 ευρώ το τ.μ. πέρυσι, που συνιστά αύξηση κατά 10,2%, και το Περιστέρι με 2.610 ευρώ ανά τ.μ. από 2.401 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι, σημειώνοντας αύξηση σε ετήσια βάση κατά 8,7%.
Οσον αφορά τα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 106 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 44 ετών και 2ου ορόφου, οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται και πάλι στον Χολαργό (2.432 ευρώ ανά τ.μ. από 2.235 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι, με ετήσια άνοδο 8,81%). Ακολουθούν αντίστοιχου μεγέθους, παλαιότητας και ποιότητας διαμερίσματα στο Μαρούσι (2.000 ευρώ ανά τ.μ. από 1.850 πέρυσι, αύξηση κατά 8,11%), στο Παλαιό Φάληρο (1.893 ευρώ ανά τ.μ. από 1.751 πέρυσι, με αντίστοιχη αύξηση κατά 8,1%), στο Περιστέρι (1.588 ευρώ φέτος από 1.487 ευρώ πέρυσι, άρα άνοδος κατά 6,8%) και, τέλος, στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.562 ευρώ ανά τ.μ. από 1.457 ευρώ πέρυσι, +7,21%).
Σύμφωνα, τώρα, με τον ιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο του Spitogatos Group Δημήτρη Μελαχροινό, η αγορά συνεχίζει να ανεβαίνει. «Σύμφωνα με τα στοιχεία μας, το γ’ τρίμηνο του έτους η αύξηση αγγίζει το 7%. Είναι ζήτημα προσφοράς και ζήτησης. Από τη στιγμή που υπάρχει αυξημένη ζήτηση ανεβαίνουν οι τιμές» υπογράμμισε ο κ. Μελαχροινός. Τόνισε επίσης ότι οι τάσεις του Spitogatos δεν δείχνουν ότι θα σταθεροποιηθούν οι τιμές το επόμενο διάστημα.
Από την πλευρά του, ο Παντελής Μαραβέας, βοηθός γενικός διευθυντής Retail Segments, Bank Analytics & Lending Products της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος, ανέφερε πως αποτελούν μειοψηφία οι αγοραπωλησίες με χρήση δανεισμού, παρά τα σταθερά επιτόκια και τα υψηλά ποσοστά χρηματοδότησης, που μπορούν να φτάσουν έως και το 90%/. Οσον αφορά τις προϋποθέσεις για να πάρει κάποιος δάνειο, εξήγησε ότι πρέπει να έχει σταθερή εργασία και το δηλωθέν εισόδημα να μπορεί να καλύψει τόσο τις ανάγκες της οικογένειάς του όσο και τις δόσεις του δανείου, προσθέτοντας πως η δόση πρέπει να κυμαίνεται στο 40-50% των συνολικών εισοδημάτων.
Εντονα ανοδική πορεία ακολουθούν και τα μισθώματα. Οπως σημείωσε ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, οι μεσίτες προσπαθούν να λειτουργούν σε μια μορφή εκλογίκευσης της αγοράς, αλλά πλέον αυτή ακολουθεί τους δικούς της ρυθμούς, καθώς υπάρχουν ακόμα και υψηλά τιμήματα που πληρώνονται. Υποστήριξε ότι το σοβαρό ζήτημα πλέον εντοπίζεται στις μισθώσεις, καθώς τα υψηλά ενοίκια δεν θα μπορούν να πληρώνονται από τους μισθωτές σε λίγο καιρό και αυτό είναι κάτι το οποίο θα πρέπει να το δει η Πολιτεία. Σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, καταγράφεται μια «ομιχλώδης» κατάσταση για να μειωθεί η στεγαστική κρίση και οι τρεις άξονες στους οποίους κινήθηκε η κυβέρνηση δίνουν ανάμεικτη εικόνα. Τα προγράμματα «Σπίτι μου» για παράδειγμα, κινούνται σε θετική κατεύθυνση, αλλά δημιουργούν πρόβλημα σε ό,τι αφορά τη ζήτηση.
Την ίδια στιγμή, μία από τις μεγάλες προκλήσεις της αγοράς ακινήτων είναι η αξιοποίηση του τεράστιου αποθέματος κτιρίων που πρέπει να αναβαθμιστούν όχι μόνο στην Αθήνα αλλά και στα περισσότερα αστικά κέντρα. Παράλληλα, πάρα πολλά είναι τα ακίνητα που έχουν στα χέρια τους οι τράπεζες και οι εταιρίες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers). Σύμφωνα με τον Αντώνη Μαρκόπουλο, συνιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο της Prosperty, πραγματοποιούνται περίπου 30.000 πλειστηριασμοί ακινήτων ετησίως, συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ, προσθέτοντας ότι από τα ακίνητα που έχουν στα χέρια τους οι τράπεζες, μόνο κάποιες λίγες χιλιάδες είναι ώριμα για να βγουν στην αγορά.
Από την πλευρά του, ο Γιάννης Γκάνος, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Real Estate Services, σημείωσε ότι το 80%-85% των ενεχύρων των «κόκκινων» δανείων αφορά ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι έχουν ήδη συγκεντρωθεί πολλά ακίνητα στις τράπεζες και τις εταιρίες διαχείρισης που πρέπει να εισέλθουν στην αγορά, εγχείρημα δύσκολο, διότι υπάρχουν τα γνωστά προβλήματα που συνοδεύουν το ξεκαθάρισμα του πολεοδομικού και νομικού καθεστώτος κάθε μεμονωμένου ακινήτου.
Ερχονται ψηφιακές μεταβιβάσεις και για τα νομικά πρόσωπα
Στο μεταξύ, ανοίγει αυτή την εβδομάδα και για τα νομικά πρόσωπα η δυνατότητα αγοραπωλησίας κτηματογραφημένων ακινήτων μέσα από τον ψηφιακό φάκελο μεταβίβασης.
Σύμφωνα με τον υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνο Κυρανάκη, θα είναι έτοιμη η πλατφόρμα στο gov.gr και για τις μετεγγραφές ακινήτων από νομικά πρόσωπα, ενώ τις επόμενες εβδομάδες θα ανακοινωθούν λύσεις που θα βοηθήσουν στην αποτύπωση της τιμής ενός ακινήτου ή μιας ζώνης ακινήτου, χωρικά και χρονικά. Αποκάλυψε επίσης ότι το υπουργείο επεξεργάζεται μαζί με την Ενωση Ελληνικών Τραπεζών και τον Δικηγορικό Σύλλογο μια λύση για την αυτόματη ψηφιακή προσημείωση ενός ακινήτου.
«Προσπαθούμε να βάλουμε τάξη σε ένα χάος και να επιλύσουμε εκκρεμότητα δύο αιώνων. Υστερα από 200 χρόνια το σύστημα των παλιών υποθηκοφυλακείων τελειώνει. Σε δύο μήνες ένας και μόνο φορέας θα είναι υπεύθυνος για την ακίνητη περιουσία των πολιτών, βάζοντας τέλος στη σύγχυση» σημείωσε ο κ. Κυρανάκης.
Υπογράμμισε ότι το 2025 ξεκινά ένας αγώνας δρόμου για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της χώρας ύστερα από 30 χρόνια. Οπως είπε, σήμερα βρισκόμαστε στο 52%, τον Ιανουάριο θα φθάσουμε το 75%, με στόχο στο τέλος του επόμενου έτους να έχουμε ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο.
Εξήγησε ότι το Κτηματολόγιο θα είναι πλήρως ψηφιακό, δίνοντας τη δυνατότητα στον πολίτη να έχει πρόσβαση σε όλα τα δεδομένα, αλλά και στον δικηγόρο να έχει πρόσβαση από τον υπολογιστή του στο παλιό αρχείο των υποθηκοφυλακείων.
Προς το παρόν, πάντως, εξακολουθούν να παρατηρούνται μεγάλες καθυστερήσεις σε πολλά υποθηκοφυλακεία, όπως της Αθήνας, όπου η αναμονή φτάνει τους έξι μήνες, σύμφωνα με τον συνιδρυτή, εταίρο και επικεφαλής Real Estate της Machas & Partners Law Firm Νικόλαο Κουλοχέρη.