Ανοδικά εξακολουθεί να κινείται η αγορά ακινήτων, με τα ανακαινισμένα να ανεβάζουν ακόμα περισσότερο τις τιμές. Οπως προκύπτει από την πιο πρόσφατη ανάλυση της ReDataset, του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece (RCG) σχετικά με την αγορά ακινήτων στην Αττική, τα ανακαινισμένα προς πώληση ακίνητα είναι ακριβότερα έως και περίπου 26% σε σχέση με τα μη ανακαινισμένα, ενώ η αντίστοιχη διαφορά στα προς ενοικίαση ακίνητα αγγίζει σε κάποιες περιοχές το 15%.
Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Τόσο οι αγοραστές όσο και οι ενοικιαστές δείχνουν προτίμηση στα ανακαινισμένα ακίνητα, που συνδυάζουν την υψηλή ενεργειακή απόδοση με σύγχρονο σχεδιασμό, μειώνοντας τα έξοδα διαβίωσης, κάτι που, όπως φαίνεται, συντηρεί ως έναν βαθμό την ανοδική τάση των τιμών στην αγορά ακινήτων. Η ανάλυση της ReDataset επικεντρώνεται σε οικιστικά κτίρια, δηλαδή διαμερίσματα, μεζονέτες και μονοκατοικίες, εξετάζοντας την επίδραση των ανακαινίσεων στις τιμές των ακινήτων στην Αττική για το 2024 τόσο για πωλήσεις όσο και για ενοικιάσεις.
Με τον τρόπο αυτό αναδεικνύει τις δημοτικές ενότητες με τα υψηλότερα ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων και τις περιοχές όπου οι ανακαινίσεις οδηγούν στις μεγαλύτερες διαφορές τιμών. Παράλληλα, διαχωρίζει την αγορά πώλησης από την αγορά ενοικίασης, παρέχοντας μια ολοκληρωμένη εικόνα των τάσεων της αγοράς.
Οι αγγελίες
Τα δεδομένα βασίζονται σε αγγελίες, έχουν ληφθεί υπόψη οι ανακαινίσεις που πραγματοποιήθηκαν τα τελευταία 15 χρόνια, η χρονική περίοδος αναφοράς είναι το 2024, ενώ έχουν αφαιρεθεί τυχόν ακραίες τιμές για μεγαλύτερη ακρίβεια στην ανάλυση.
Σύμφωνα λοιπόν με τα στοιχεία της εταιρίας, η μεγαλύτερη ποσοστιαία διαφορά τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο μεταξύ ανακαινισμένων και μη ανακαινισμένων ακινήτων προς πώληση καταγράφεται στο Μαρκόπουλο με 25,7%.
Ακολουθούν το Πικέρμι με διαφορά 25%, ο Πειραιάς με 24,3%, η Κερατέα με 23,9%, η Σαλαμίνα με 22,8%, η Αρτέμιδα με 22,3% και η Αίγινα με διαφορά 22,3%. Οπως εξηγεί το τμήμα Data & Analytics της Resolute Cepal Greece, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι συγκεκριμένες περιοχές καταγράφουν τις μεγαλύτερες αποκλίσεις στις τιμές ανάμεσα σε ανακαινισμένα και μη ανακαινισμένα ακίνητα, υποδεικνύοντας την αξία που προσδίδουν οι ανακαινίσεις στις αγοραίες τιμές των ακινήτων.
Τα περισσότερα ανακαινισμένα ακίνητα εντοπίζονται στη δημοτική ενότητα Βουλιαγμένης, όπου σε σχεδόν 4 στα 10 οικιστικά ακίνητα (39,6%) έχουν πραγματοποιηθεί παρεμβάσεις. Ακολουθούν η Φιλοθέη, με το 27,8% των ακινήτων της να έχουν ανακαινιστεί τα τελευταία χρόνια, και η Αθήνα με 27,3%. Την πρώτη επτάδα συμπληρώνουν ο Πειραιάς με 26,6%, ο Ταύρος με 25,4%, η Καλλιθέα με 24,4% και το Ψυχικό, με το ποσοστό να φτάνει το 24,3%.
Σημειώνεται ότι στον Πειραιά παρουσιάζεται η μεγαλύτερη διαφορά (+24,3%) μεταξύ ανακαινισμένων και μη ανακαινισμένων ακινήτων προς πώληση, βάσει του ποσοστού ανακαινισμένων ακινήτων, με δεύτερη την Αθήνα (+15,6%).
Η εικόνα της αγοράς ανάλογα με την περιοχή
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στην ενοικίαση κατοικιών στις περισσότερες δημοτικές ενότητες της Περιφέρειας Αττικής. Βάσει των αγγελιών του 2024, τη μεγαλύτερη ποσοστιαία διαφορά τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο μεταξύ ανακαινισμένων και μη ανακαινισμένων ακινήτων προς ενοικίαση καταγράφει η Ανοιξη με 15,1%, ενώ την πρώτη τριάδα συμπληρώνουν η Σκάλα Ωρωπού με διαφορά 13,6% και η Αρτέμιδα με διαφορά 12,8%.
Μικρότερες αλλά αξιοσημείωτες διαφορές παρουσιάζουν επίσης η Νέα Μάκρη με 12,4%, το Ψυχικό με 10,8%, η Φιλοθέη με 9,8% και η Δάφνη με 9,2%. Τα δεδομένα δείχνουν ότι οι περιοχές με υψηλότερες διαφορές τιμών τείνουν να έχουν χαμηλότερα ποσοστά ανακαίνισης, ενώ περιοχές με υψηλότερα ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων, όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, εμφανίζουν μικρότερες αποκλίσεις τιμών.
Η δημοτική ενότητα της Περιφέρειας Αττικής με τα υψηλότερα ποσοστά ανακαινισμένων κατοικιών προς ενοικίαση, βάσει αγγελιών το 2024, είναι η Βουλιαγμένη με ποσοστό 46,6%, ακολουθούμενη από το Ψυχικό με ποσοστό 44,7% και τη Φιλοθέη με ποσοστό 41,6%.
Υψηλά ποσοστά ανακαίνισης εμφανίζουν ακόμα ο Πειραιάς με 41,3% και το Νέο Ψυχικό με 40%, ενώ την πρώτη επτάδα συμπληρώνουν οι περιοχές του Παπάγου με 39,2% και της Δάφνης με 38,8%. Τα δεδομένα αυτά υπογραμμίζουν τη σημασία της ανακαίνισης στις περιοχές με υψηλή ζήτηση για ενοικίαση, καθώς αυτές οι ενότητες ξεχωρίζουν για το υψηλό ποσοστό ανακαινισμένων ακινήτων.
Οι διαφορές σε Αθήνα και Πειραιά
Η ανάλυση του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece παρουσιάζει επίσης μερικές ενδεικτικές δημοτικές ενότητες της Περιφέρειας Αττικής, εστιάζοντας στις διαφορές μεταξύ ανακαινισμένων και μη ανακαινισμένων ακινήτων προς ενοικίαση καθώς και στα ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων.
Περιοχές όπως η Αθήνα (37,8%) και ο Πειραιάς (41,3%) έχουν υψηλά ποσοστά ανακαινισμένων ακινήτων, με μικρές αλλά θετικές διαφορές στις τιμές, 8,6% και 8,9% αντίστοιχα.
Παρόμοια τάση παρατηρείται και σε περιοχές όπως το Παλαιό Φάληρο (4,8%) και του Ζωγράφου (4,6%), που συνδυάζουν υψηλά ποσοστά ανακαίνισης (37,5% και 36,5%) με μικρές αυξήσεις στις τιμές.
Αντίθετα, το Χαλάνδρι παρουσιάζει μηδενική διαφορά τιμών, παρά τα αξιοσημείωτα ποσοστά ανακαίνισης (29,7%). Τα δεδομένα καταδεικνύουν τη σύνθετη σχέση μεταξύ ανακαινίσεων και διαφορών τιμών στις ενοικιάσεις.
Προσθετω μια ακομα αιτια που δικαιολογει τις αυξησεις στα οικιστικα ακινητα.Η ακαριαια και πανευκολη πλεον μεταφορα επενδυτικων κεφαλαιων λογω της ΕΕ αλλα και της παγκοσμιοποιησης φερνει πλεον παρα πολλα κεφαλαια στη χωρα.Κλασσικα επενδυτικα κεφαλαια η μεσω της χρυσηςβιζας.Απροσωπα διεθνη κεφαλαια που θεωρουν φθηνα εως παμφθηνα τα εδω ακινητα αφου η δυτικη ιδιως κτηματαγορα ειναι πλεον ενα συστημα συγκοινωνουντων δοχειων.Η ταση αυτη λοιπον αν συνεχιστει θα συγκλινει σιγα σιγα τις αξιες των εδω ακινητων με τις αντιστοιχες αξιες των χωρων προελευσης των κεφαλαιων. 4)Η μη συγκλιση των εδω μισθων (οχι μονο λογω της ελλειψης στιβαρους οικονομιας αλλα και λογω ΜΗ μοχλευσης) ειναι μια παθογενεια που μαλλον το Ελληνικο κρατος δεν την εχει καν σκεφτει. Συγκοινωνουντα δοχεια λοιπον ειναι οι αξιες των Ευρωπαικων ακινητων και σε λιγο σχεδον θα ομογενοποιηθουν με τις Ελληνικες. Αρα θα γινουν απλησιαστες για τα αυτοχθονα εισοδηματα.