Απιαστο όνειρο έχει καταστεί για τη συντριπτική πλειονότητα των Ελλήνων η αγορά κατοικίας. Αιτία, οι συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί αναφορικά με τους μισθούς και τις τιμές των ακινήτων, με τα μέσα ελληνικά εισοδήματα να μην ανταποκρίνονται στις αυξημένες τιμές των κατοικιών.
- Του Βασίλη Παπακωνσταντόπουλου
Αρκεί να αναφέρουμε ότι για να αγοράσει ένας μισθωτός ένα σπίτι 60 τ.μ. στην Αθήνα θα πρέπει να συγκεντρώσει μισθούς σχεδόν 12 χρόνων, χωρίς να προβεί σε κανένα άλλο έξοδο! Γεγονός που κατατάσσει την ελληνική πρωτεύουσα σε μία από τις ακριβότερες πόλεις του κόσμου για αγορά κατοικίας, σε συνάρτηση με τον μέσο μισθό και τις αξίες των ακινήτων.
Βάσει τιμών, αλλά και της πρόσβασης στο τραπεζικό σύστημα, οι τρέχουσες συνθήκες απευθύνονται στο 25% των ελληνικών νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημα, ποσοστό που υποχωρεί στο 10% για τις νεόδμητες κατοικίες. Την ίδια στιγμή η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να είναι ελκυστική για τους ξένους, οι οποίοι προφανώς έχουν μεγαλύτερη οικονομική άνεση για να επενδύσουν σε ακίνητη περιουσία στη χώρας μας. Τα ενδιαφέροντα αυτά στοιχεία προκύπτουν από διάφορες έρευνες που παρουσιάστηκαν τις τελευταίες ημέρες.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τα συμπεράσματα έρευνας της Cerved Property Services, που παρουσιάστηκε στο 17o RED Business Forum, το μέσο εισόδημα το 2023 έφτασε τα 14.000 ευρώ, διαμορφώθηκε, δηλαδή, κοντά στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το 42% των ελληνικών νοικοκυριών έχει μέσο εισόδημα κάτω από 20.000 ευρώ, που σημαίνει πως το ετήσιο εισόδημα των μελών των νοικοκυριών με τουλάχιστον δύο μέλη δεν ξεπερνά τα 8.000 ευρώ, ενώ το 75% των νοικοκυριών αμείβεται με τον βασικό ή κάτω από τον βασικό μισθό.
Με αυτά τα δεδομένα και με την αύξηση των τιμών κατοικιών να έχει αγγίξει το 57% από το 2018, όταν ο μέσος μισθός έχει αυξηθεί κατά 17%, η Αθήνα έχει αναδειχθεί στις ακριβότερες πόλεις για την αγορά κατοικίας επιφάνειας 60 τετραγωνικών, καθώς απαιτούνται μισθοί 11,5 ετών για την κάλυψη αυτής της ανάγκης, ενώ για το ίδιο ακίνητο απαιτούνταν πριν από τρία χρόνια 8,5 χρόνια μισθών, χρόνος που συμβαδίζει με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Συγκρίσεις
Συγκρίσεις
Τελ Αβίβ, Παρίσι, Τόκιο και Χονγκ Κονγκ είναι οι μόνες ακριβότερες από την Αθήνα, ενώ σε Μαϊάμι, Σαν Φρανσίσκο και Μαδρίτη απαιτούνται οι μισθοί πέντε ετών για την αγορά κατοικίας 60 τετραγωνικών. Για παράδειγμα, στον Δήμο Αθηναίων τα σπίτια είναι 7,6% ακριβότερα σε σύγκριση με τα προ δεκαετούς ύφεσης επίπεδα και στα νότια προάστια 8,4% ακριβότερα. Ουσιαστικά, το πρόβλημα έγκειται στο ότι η άνοδος των εισοδημάτων δεν είναι αντίστοιχη της αύξησης των τιμών, αντίθετα η «ψαλίδα» ανοίγει. Είναι ενδεικτικό ότι ενώ η μέση αξία μιας κατοικίας αυξήθηκε πέρσι κατά 16,5%, ο μέσος μισθός ανέβηκε κάτι λιγότερο από 6,5%.
Οπως προκύπτει και από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το 2023, με επιταχυνόμενο ρυθμό. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά13,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,9% το 2022. Μάλιστα, η σταθερή αύξηση των τιμών δεν τις έχει ακόμη οδηγήσει σε επίπεδα «κορύφωσης», κάτι που σημαίνει ότι η αυξητική τάση των τιμών θα συνεχιστεί. Σύμφωνα με την ΤτΕ, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ακόμα από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση. Με βάση τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, μέχρι το 2017 (59). Εκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 92,0 το 2023, κατά 9,7% χαμηλότερος από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει. Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 99,6, με βάση τα στοιχεία του δ’ τριμήνου 2023, έναντι 94,9 το δ’ τρίμηνο του 2022.
Σύμφωνα με έρευνα της Metron Analysis, που παρουσιάστηκε σε ημερίδα του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής, το 70% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι οι τιμές αγοράς κατοικιών θα ανέβουν τα επόμενα χρόνια και παρότι η αγορά κατοικίας θεωρείται εν γένει μια καλή επένδυση για το 66%, μόνο το 10% τη θεωρεί προσωπικά πολύ πιθανή τα επόμενα πέντε χρόνια. Ειδικά για τους νέους και τις νέες η αγορά κατοικίας δεν θεωρείται καθόλου εύκολη από το 57% των ερωτώμενων. Παράλληλα, οι 8 στους 10 δήλωσαν ότι η άνοδος των τιμών σε αγορά και ενοικίαση ακινήτων έχει επιβαρύνει το κόστος ζωής τους, σαφώς περισσότερο οι διαμένοντες σε ενοικιασμένη κατοικία (95%), παρά οι ιδιοκτήτες (73%). Εκτιμούν, επίσης, ότι οι τιμές των μισθωμάτων δεν ανταποκρίνονται στην αξία των ακινήτων: ένα 45% δηλώνει «όχι και τόσο», αλλά και ένα 37% δηλώνει «καθόλου», που στους ενοικιαστές φτάνει στο 49%.
Βαρόμετρο
Ανάλογη εικόνα σκιαγραφεί και το δεύτερο βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων, που παρουσιάστηκε από τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, επιχειρηματία και σύμβουλο επιχειρήσεων, κατά τη διάρκεια της 4ης Premium Real Estate Expo. Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών, αγοραστών και επαγγελματιών στις εκτιμήσεις για το πού πάνε οι τιμές των ακινήτων, όλοι όμως συμφωνούν ότι τα επιτόκια είναι υψηλά, ότι υπάρχει δυσκολία πρόσβασης στον δανεισμό και ότι υπάρχει λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα.
Μέσα από την έρευνα έγινε φανερό πως οι νέοι μεταξύ 17 και 34 ετών εμφανίζονται πιο απαισιόδοξοι για την πορεία των τιμών των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων τον επόμενο χρόνο, αναμένοντας μεγάλη άνοδο. Ο κ. Παπαγεωργιάδης ανέφερε, επίσης, ότι το πρόγραμμα «Σπίτι μου» είχε αρνητικό αντίκτυπο στις τιμές ακινήτων και πως θεωρεί ότι η κατάργησή του, σε συνδυασμό με τη θέσπιση νέων περιορισμών Golden Visa, θα έχει ως αποτέλεσμα να είναι το 2025 η πιο ενδιαφέρουσα χρονιά της τελευταίας δεκαετίας στην αγορά ακινήτων.
Μειωμένη ζήτηση από τους Ελληνες, αυξημένη από ξένους
Μία άλλη ανάλυση, αυτή του Spitogatos, υπογραμμίζει πως η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες προς πώληση μειώθηκε το πρώτο τρίμηνο του 2024 κατά 4,2% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2023, ενώ αύξηση 11,8% παρατηρείται στη διεθνή ζήτηση. Οι δημοφιλέστερες περιοχές για αναζήτηση κατοικίας προς πώληση για τους Ελληνες υποψήφιους αγοραστές είναι τα προάστια Θεσσαλονίκης, το κέντρο της Αθήνας, τα νότια και βόρεια προάστια της Αθήνας και ο Δήμος Θεσσαλονίκης. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι Ελληνες αγοραστές αναζητούν συχνότερα διαμερίσματα, μονοκατοικίες και μεζονέτες. Στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια της Αθήνας, οι πιο δημοφιλείς κατηγορίες κατοικιών είναι και πάλι τα διαμερίσματα, οι μονοκατοικίες και τα στούντιο. Οσοι αναζητούν κατοικία προς πώληση στα βόρεια προάστια ενδιαφέρονται περισσότερο για μονοκατοικίες, διαμερίσματα και μεζονέτες.
Σε ό,τι αφορά τη διεθνή ζήτηση, οι πιο δημοφιλείς περιοχές για αναζήτηση κατοικίας προς πώληση το πρώτο τρίμηνο του 2024 ήταν το κέντρο της Αθήνας, η Χαλκιδική και τα νότια προάστια της Αθήνας. Οι χώρες προέλευσης των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας είναι το Ηνωμένο Βασίλειο και οι Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής. Οι υποψήφιοι αγοραστές ενδιαφέρονται περισσότερο για διαμερίσματα, μονοκατοικίες και στούντιο.
Η Χαλκιδική αναδεικνύεται σε έναν από τους δημοφιλέστερους προορισμούς της χώρας τόσο για τους τουρίστες όσο και για τους ξένους αγοραστές. Οι Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Γερμανία είναι οι χώρες με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για κατοικίες προς πώληση στα νότια προάστια της Αθήνας. Οι πιο δημοφιλείς κατηγορίες κατοικιών στα νότια προάστια είναι τα διαμερίσματα, οι μονοκατοικίες και οι μεζονέτες.
Εξοχικά: Eντονο ενδιαφέρον και νέα άνοδος των τιμών
Τους πρώτους μήνες του 2024 οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών ακολούθησαν ανοδική πορεία στις δημοφιλείς περιοχές της Ελλάδας, με τα νησιά του Αργοσαρωνικού, τη νότια Πελοπόννησο και τη Χαλκιδική να αποτελούν από τα πιο ακριβά σημεία.
Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών του Spitogatos, οι περιοχές κοντά στην Αθήνα συχνά αποτελούν μια καλή επιλογή για αγορά εξοχικού, λόγω της δυνατότητας εύκολης και γρήγορης πρόσβασης για τους κατοίκους της πρωτεύουσας και όχι μόνο. Η πλούσια ακτογραμμή της Αττικής και τα κοντινά νησιά αποτελούν συχνά ελκυστικά σημεία για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας. Οι υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών κατά τους πρώτους μήνες του 2024 εντοπίζονται στις Σπέτσες, στη Σαρωνίδα, στον Πόρο, στην Ανάβυσσο, στη Ραφήνα και την Αίγινα. Στον αντίποδα, ανάμεσα στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά εξοχικής κατοικίας κοντά στην Αθήνα είναι ο Μαραθώνας, η Αρτέμιδα, ο Κάλαμος και η Ερέτρια στην Εύβοια. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσων ζητούμενων τιμών πώλησης εξοχικών κατά τους πρώτους μήνες του 2024 σε σχέση με την ίδια περίοδο το προηγούμενο έτος σημειώθηκαν στην Ανάβυσσο (16,7%), στη Σαρωνίδα (16,4%), στην Αρτέμιδα (17,0%) και την Αίγινα (13,8%).
Στην υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα, στις περιοχές με τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών κατατάσσονται η Ανατολική Μάνη, η Σιθωνία και η Κασσάνδρα στη Χαλκιδική, τα Σύβοτα και η Μεθώνη στη Μεσσηνία. Ανάμεσα στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά εξοχικής κατοικίας στην υπόλοιπη Ελλάδα βρίσκονται η Ακράτα, η Αγριά και οι Μηλιές στη Μαγνησία, καθώς και η Ζαχάρω στην Ηλεία. Επιπλέον, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης εξοχικής κατοικίας τους πρώτους μήνες του 2024 σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023 σημειώθηκαν στην Ανατολική Μάνη (54,4%), στη Ζαγορά Πηλίου (43,3%) και τη Ναύπακτο (28,0%).
Ανάλυση
Το ισχυρό ενδιαφέρον των ξένων για την αγορά εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα αποτυπώνει ανάλυση της εταιρίας πώλησης εξοχικών κατοικιών Elxis-At Home In Greece, επισημαίνοντας ότι οι τιμές πώλησης, ακόμα και στο υψηλό επίπεδο των 550.000 ευρώ, παραμένουν ιδιαίτερα ανταγωνιστικές έναντι άλλων χωρών της νότιας Μεσογείου. Σύμφωνα με την εταιρία, ακόμα ένας λόγος για τη στροφή σε ακριβότερα ακίνητα είναι το γεγονός ότι η μεγάλη πλειονότητα των πελατών της αγοράζουν «από τα σχέδια». Οι αγορές αυτές εξασφαλίζουν χαμηλότερο τίμημα στον αγοραστή, έως και 15%-20%, κάτι που με τη σειρά του προσφέρει την προοπτική υψηλότερης απόδοσης, αλλά και μεγαλύτερης υπεραξίας, σε περίπτωση που θελήσει κάποιος να προχωρήσει σε μεταπώληση του ακινήτου αργότερα. Ηδη, μάλιστα, κάποιοι αγοραστές έχουν σπεύσει να πωλήσουν τα εξοχικά τους, ακόμα κι έναν χρόνο μετά την αγορά τους, λόγω της μεγάλης υπεραξίας που παρατηρήθηκε.
Με βάση τα στοιχεία της Elxis, οι τιμές πώλησης των εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα αναμένεται να αυξάνονται με μέσο ετήσιο ρυθμό 8%-10% τα επόμενα χρόνια, επίδοση που ασφαλώς λειτουργεί ως πόλος έλξης για τους ξένους επενδυτές. Κατά κύριο λόγο όσοι τοποθετούνται σήμερα σε εξοχικές κατοικίες είναι επιχειρηματίες ηλικίας από 50 έως 65 ετών, που έχουν ως προτεραιότητα την ίδια χρήση. Επίσης, μια σημαντική αγοραστική ομάδα αφορά νεότερους αγοραστές, ηλικίας από 35 έως 45 ετών, με υψηλά εισοδήματα, που προσβλέπουν όχι μόνο στην ίδια χρήση, αλλά στην εκμετάλλευση για κάποιο χρονικό διάστημα και αργότερα και στη μεταπώληση με αφορολόγητη υπεραξία.