Αλλαγές στον τρόπο καταβολής των ενοικίων και στη φορολόγηση των μισθωμάτων προωθεί το Υπουργείο Οικονομικών, σε μία προσπάθεια να «ξεμπλέξει το κουβάρι» της αγοράς ακινήτων και να περιορίσει τη γενικευμένη φοροδιαφυγή που αποκαλύπτουν τα επίσημα στοιχεία. Ο σχεδιασμός του ΥΠΟΙΚ προβλέπει τη υποχρεωτική πληρωμή όλων των ενοικίων μέσω τραπεζών ή άλλων ηλεκτρονικών μέσων από το 2026, θέτοντας εκτός νόμου τις συναλλαγές με μετρητά.
Όπως αποκαλύπτεται, η μετάβαση αυτή αποτελεί μόνο ένα σκέλος του συνολικού πλαισίου, καθώς το μέτρο από μόνο του δεν αρκεί για να πατάξει τις «μαύρες μισθώσεις», δηλαδή τη συστηματική απόκρυψη των πραγματικών ποσών μίσθωσης προς αποφυγή φόρου. Στο σχέδιο του Υπουργείου περιλαμβάνονται επίσης φορολογικά κίνητρα, αυστηροί έλεγχοι και βαριά πρόστιμα, προκειμένου να εξαναγκαστούν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να δηλώνουν τα πραγματικά ποσά στα μισθωτήρια συμβόλαια.
Επιδότηση ενοικίου και φοροελαφρύνσεις, με το σταγονόμετρο
Η επιδότηση ενός μηνιαίου ενοικίου που εξαγγέλθηκε για σχεδόν ένα εκατομμύριο νοικοκυριά από το φθινόπωρο, όπως και κάποιες φοροελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες, κινούνται μεν προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο δεν φαίνονται επαρκείς για να εξαλείψουν το πρόβλημα. Όπως σημειώνεται, η επιδότηση των 800 ευρώ (συν 50 ευρώ ανά εξαρτώμενο μέλος) δεν αποτελεί ισχυρό δέλεαρ για έναν ενοικιαστή ώστε να απαιτήσει την καταγραφή του πραγματικού μισθώματος στο συμβόλαιο.
Καθοριστικός παράγοντας για την επιτυχία του μέτρου αναμένεται να είναι η συνδυασμένη εφαρμογή με διασταυρώσεις στοιχείων και κυρώσεις. Οι διασταυρώσεις θα γίνονται με βάση τα μισθωτήρια συμβόλαια, τις καταναλώσεις ηλεκτρικού ρεύματος, καθώς και τα νέα ψηφιακά μητρώα ακινήτων. Οι ενοικιάσεις επιχειρηματικών ακινήτων αποτελούν ήδη παράδειγμα: μόνο τα ενοίκια που εξοφλούνται ηλεκτρονικά μπορούν να εκπέσουν από τα ακαθάριστα έσοδα. Το ίδιο μοντέλο υιοθετείται και για τις ιδιωτικές μισθώσεις.
Για όσους παραβαίνουν τους κανόνες, εξετάζεται η επιβολή προστίμου ίσου με το 10% του ποσού που καταβλήθηκε σε μετρητά, με ελάχιστο τα 10.000 ευρώ και μέγιστο τις 500.000 ευρώ. Πρόκειται για διάταξη που ήδη ισχύει στις αγοραπωλησίες ακινήτων και προβλέπει την ακύρωση του συμβολαίου αν δεν τηρηθούν οι όροι εξόφλησης μέσω τραπέζης.
Η απόκλιση των στοιχείων και η ανάγκη παρέμβασης
Το εύρος του προβλήματος αποτυπώνεται στα επίσημα δεδομένα που έχει στη διάθεσή της η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Συγκεκριμένα, η μέση ετήσια δηλωθείσα δαπάνη για ενοίκια κατοικιών ανέρχεται σε μόλις 3.058 ευρώ, δηλαδή 254,83 ευρώ μηνιαίως – ποσό μακράν χαμηλότερο από τις τιμές της πραγματικής αγοράς, ειδικά στις αστικές περιοχές.
Προκειμένου να μην υπάρξουν κοινωνικές αντιδράσεις και να μη μετακυλιστεί το κόστος στους ενοικιαστές, η κυβέρνηση εξετάζει αλλαγές στην κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια. Σήμερα, τα έσοδα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς:
15% για ποσά έως 12.000 ευρώ
35% για το τμήμα από 12.000,01 έως 35.000 ευρώ
45% για εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ
Επιπλέον, ο φόρος υπολογίζεται στο 95% του εισοδήματος, λόγω μιας αυτόματης έκπτωσης 5% για δαπάνες συντήρησης του ακινήτου.
Η εισαγωγή ενδιάμεσων φορολογικών κλιμακίων ή και η μείωση του αρχικού συντελεστή βρίσκονται στο τραπέζι των συζητήσεων, με στόχο ένα πιο δίκαιο και λειτουργικό πλαίσιο.
Το νέο καθεστώς έρχεται να ανατρέψει μια χρόνια παθογένεια της ελληνικής αγοράς ενοικίων, όπου η απόκρυψη εισοδήματος είναι ο κανόνας και όχι η εξαίρεση. Αν η ηλεκτρονική καταβολή ενοικίων συνδυαστεί με ισχυρό ελεγκτικό μηχανισμό και φορολογική δικαιοσύνη, τότε ίσως για πρώτη φορά η «σκιώδης» αγορά ενοικίων να βγει στο φως.