Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα φαίνεται να έχει φτάσει σε ένα κρίσιμο σημείο καμπής, καθώς η μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης δεν συνοδεύεται πλέον από ανάλογη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Το βασικό συμπέρασμα του 4ου Βαρόμετρου για την Αγορά Ακινήτων, που παρουσιάστηκε στο πλαίσιο του webinar «Ακίνητα 2025. Checkpoint», αναδεικνύει την πρώτη ουσιαστική μεταστροφή στη σχέση προσφοράς και ζήτησης. Η έρευνα, που πραγματοποιήθηκε από το τμήμα Ερευνών Κοινής Γνώμης του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, αποτυπώνει τη σταδιακή αποδυνάμωση της ζήτησης, καθώς πλέον μόνο το 5% των ενδιαφερομένων δηλώνουν έτοιμοι να αγοράσουν ακίνητο εντός του επόμενου έτους, έναντι 8% που είναι πωλητές. Πρόκειται για ανατροπή μιας μακρόχρονης τάσης όπου οι αγοραστές υπερτερούσαν, οδηγώντας πλέον σε μια εντελώς διαφορετική δυναμική στην αγορά.
Όπως εξηγούν οι επικεφαλής της έρευνας, για πολλά χρόνια τα ακίνητα στην Ελλάδα υπήρξαν το κυρίαρχο επενδυτικό μέσο, προσφέροντας ασφάλεια και απόδοση. Ωστόσο, η ανοδική πορεία των τιμών σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά και την αυξανόμενη ζήτηση έφεραν σταδιακά την αγορά στο όριό της. Πλέον, η υπεροχή των πωλητών έναντι των αγοραστών φαίνεται να είναι κάτι περισσότερο από μια συγκυριακή μεταβολή – συνιστά μια βαθύτερη, δομική αλλαγή. Αν αυτή η νέα ισορροπία παγιωθεί, είναι πιθανό να δούμε αναδιαμόρφωση των κανόνων που διέπουν τις αγοραπωλησίες.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι οι περισσότεροι πωλητές – σε ποσοστό 80% – δηλώνουν ότι βρίσκονται σε καλή ή πολύ καλή οικονομική κατάσταση. Αυτό τους δίνει το περιθώριο να μην κάνουν εκπτώσεις στις απαιτήσεις τους και να περιμένουν έναν αγοραστή που θα καλύπτει τις τιμές που έχουν θέσει. Αντιθέτως, η οικονομική κατάσταση των υποψήφιων αγοραστών δεν έχει βελτιωθεί, παραμένοντας σταθερή για το 53% εξ αυτών – ελαφρώς μειωμένη σε σχέση με πέρυσι. Το χάσμα μεταξύ των προσδοκιών των δύο πλευρών γίνεται ολοένα και μεγαλύτερο, οδηγώντας σε μείωση του όγκου των συναλλαγών και – σύμφωνα με την έρευνα – αν δεν υπήρχε το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», οι αγοραπωλησίες θα είχαν μειωθεί ακόμη περισσότερο.
Μεταβολή στα ακίνητα και τις τιμές
Μία ακόμη σημαντική εξέλιξη είναι η μεταβολή στα κίνητρα αγοράς. Η πρόθεση για επένδυση μειώθηκε από το 29% στο 24%, ενώ η πρόθεση για ιδιοκατοίκηση αυξήθηκε από το 70% στο 74%. Παράλληλα, το διαθέσιμο κεφάλαιο για αγορά μετατοπίζεται προς χαμηλότερα ποσά: οι αγοραστές που διαθέτουν 100.000 έως 150.000 ευρώ μειώθηκαν στο 24% από 30%, ενώ αυξήθηκε στο 36% το ποσοστό εκείνων που διαθέτουν 50.000 έως 100.000 ευρώ. Αυτή η μετατόπιση καταδεικνύει μια καθοδική πίεση στην αγοραστική ικανότητα, σε αντίθεση με την ανοδική πορεία των τιμών.
Στην ίδια κατεύθυνση, ένα μεγάλο μέρος των πολιτών αντιλαμβάνεται ότι το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» οδήγησε σε αύξηση τιμών – τόσο στις πωλήσεις όσο και στα ενοίκια. Συγκεκριμένα, το 39,5% πιστεύει ότι οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πάνω από 10% εξαιτίας του προγράμματος, ενώ αντίστοιχη άποψη έχει και το 41% για τα ενοίκια. Παράλληλα, το 51% των συμμετεχόντων στην έρευνα εκτιμά ότι οι τιμές πώλησης κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται, την ώρα που το 26,5% αναμένει σταθεροποίηση.
Αντίθετα, οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων εμφανίζονται πιο επιφυλακτικοί. Μόλις το 37% προβλέπει περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές πώλησης μέσα στους επόμενους 12 μήνες, ενώ το 48,5% θεωρεί πιθανότερο σενάριο τη σταθεροποίηση. Ειδικά όσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, μόλις το 34% των επαγγελματιών εκτιμά ότι θα σημειώσουν άνοδο τιμών, ενώ το 37% “βλέπει” σταθερότητα και το 23% προβλέπει πτώση. Πρόκειται για δραστική μεταβολή σε σχέση με το προηγούμενο έτος, όταν το 80% ανέμενε αύξηση και κανείς σχεδόν πτώση.
Η στροφή αυτή αντανακλάται και στις εκτιμήσεις των επαγγελματιών: το 41% θεωρεί πλέον ότι η αύξηση των τιμών των τελευταίων ετών αποτελεί «φούσκα», ενώ το 28% τη χαρακτηρίζει «παράλογη» ή «ακατανόητη». Πριν από έναν χρόνο, μόλις το 16% συμμεριζόταν την άποψη περί «φούσκας» και μόλις το 18,5% είχε εκφράσει ενστάσεις για τη λογική των αυξήσεων.
Σε αυτό το πλαίσιο, το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει μείζον. Το 89% των πολιτών θεωρεί ότι η πρόσβαση σε προσιτή στέγη είναι ένα μεγάλο ή πολύ μεγάλο ζήτημα, με το ποσοστό να φτάνει το 92% στους νέους ηλικίας 17 έως 34 ετών. Παράλληλα, το 57% αναμένει νέα αύξηση στα ενοίκια μέσα στο επόμενο έτος, την ώρα που η πλειονότητα των πολιτών θεωρεί ότι η επιστροφή ενός ενοικίου στους ενοικιαστές – ένα πρόσφατο κυβερνητικό μέτρο – όχι μόνο δεν θα συγκρατήσει τις τιμές, αλλά μάλλον θα ενισχύσει περαιτέρω τις αυξήσεις: το 55% εκτιμά ότι τα ενοίκια θα αυξηθούν (με το 20% να προβλέπει αυξήσεις άνω του 10%), ενώ μόλις το 4% πιστεύει σε πτώση.
Η ελληνική αγορά ακινήτων, επομένως, εισέρχεται σε μια νέα φάση, όπου η διατήρηση των υψηλών τιμών δεν είναι πια αυτονόητη, ενώ οι κοινωνικές πιέσεις που απορρέουν από τη στέγαση γίνονται πιο έντονες. Το επόμενο διάστημα αναμένεται να αναδείξει εάν οι σημερινές ενδείξεις θα εξελιχθούν σε σταθερές τάσεις ή αν θα αποτελέσουν απλώς μία παροδική προσαρμογή.