Ο αριθμός των πλειστηριασμών που αναμένονται να γίνουν στη χώρα φέτος υπολογίζεται πάνω από 50.000.
Αυτό που έχει προκαλέσει ωστόσο αρκετή συζήτηση είναι ο τρόπος με τον οποίο χειρίζονται τους πλειστηριασμούς οι εταιρείες διαχείρισης.
Εχοντας στο μυαλό τους μόνο το κέρδος, προχωρούν πολλές φορές σε διαδικασίες που προκαλούν αίσθηση και εξοργίζουν – σε ορισμένες περιπτώσεις – καθώς διαπιστώνονται όχι μόνο παρατυπίες, αλλά ακόμη και ενέργειες που αυτή τη στιγμή βρίσκονται στα δικαστήρια με την κατηγορία κακουργήματος!
Εκτός των νομικών παρατυπιών, υπάρχουν και περιπτώσεις όπου ούτε καν σε θέματα… ηθικής δεν κάνουν πίσω. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η υπόθεση της Πάτρας όπου μία γυναίκα έβαλε τέλος στη ζωή της και η συμβολαιογράφος δύο εβδομάδες μετά, προχώρησε τον πλειστηριασμό, για να κάνει τελικά πίσω έπειτα από έντονες πιέσεις που δέχτηκε.
Για τους τρόπους που λειτουργούν οι εταιρείες διαχείρισης τα κόκκινα δάνεια, αλλά και για τις εταιρείες -φαντάσματα οι οποίες υποτίθεται πως λειτουργούν στο εξωτερικό, με πρόσωπα τα οποία… δεν υπάρχουν πουθενά, μίλησε η Κατερίνα Φραγκάκη στο topontiki.gr.
H γνωστή δικηγόρος εξηγεί λεπτομερώς το πώς χειρίζονται οι εταιρείες αυτές τους πλειστηριασμούς, γιατί δεν προχωρούν σχεδόν ποτέ σε μια λύση που θα εξυπηρετεί και τον οφειλέτη (ρύθμιση δανείου σε αξιοπρεπής δόσεις πχ), ενώ αποκαλύπτει και περιπτώσεις που δικαστικοί επιμελητές λειτουργούν με τρόπο ο οποίος προκαλεί την κοινή γνώμη…
H δικηγόρος Κατερίνα Φραγκάκη
Από τους πλειστηριασμούς που διενεργούνται, οι περισσότεροι αποδεικνύονται άγονοι. Για παράδειγμα, πέρυσι από τους 36.000, προχώρησαν μόνο οι 9.500. Γιατί γίνεται αυτό;
-Ο λόγος που δεν έχουν προχωρήσει πλειστηριασμοί είναι είτε γιατί έχει γίνει ρύθμιση οφειλής, είτε γιατί έχουν ανασταλεί δικαστικά, είτε ήταν άγονοι. Μετά από 2 μήνες ακολουθεί δεύτερος ή τρίτος και κάθε φορά μειώνεται η τιμή πρώτης προσφοράς. Πάει στο 80% και την επόμενη στο 65%.
Όταν κάποιος χρωστάει για παράδειγμα 500.000 και η αξία του σπιτιού είναι στις 300.000 και συνεχίζει να πέφτει η τιμή όσο είναι άγονος ένας πλειστηριασμός, δεν βγαίνουν χαμένες οι εταιρείες αυτές; Γιατί δεν πάνε σε μία συμβιβαστική λύση;
-Είναι ένα θέμα που στις διαπραγματεύσεις το θέτω πάντα στις εταιρείες διαχείρισης. Τους λέω, παράδειγμα μια υπόθεση, έχουν υποκοστολογήσει την αξία ενός ακινήτου, κάτι που κάνουν πάντα για να θεωρηθεί ευκαιρία ώστε να βγει στον πλειστηριασμό. Και ρωτάω: αφού αν το πουλήσουμε εμείς οι ίδιοι για ένα μεγαλύτερο ποσό, για ποιον λόγο δεν το δέχεστε; Δεν μπορούν ποτέ να σου απαντήσουν σε αυτό το ερώτημα. Γιατί πολλές φορές υπάρχουν υποψήφιοι αγοραστές και αυτοί θα δώσουν περισσότερα χρήματα, αλλά αυτοί λένε ότι παρά το ότι είναι στον πλειστηριασμό σε ένα α’ ποσό, το έχει υπολογίσει η εταιρεία σε μεγαλύτερη εκτίμηση, άρα περιμένουν αυτό το ποσό. Παράδειγμα, βγαίνει σε πλειστηριασμό ένα ακίνητο στη τιμή των 200.000 ευρώ. Βρίσκουμε αγοραστή στις 210.000 ευρώ. Λένε ότι η αξία του ακινήτου βάσει της εκτίμησής τους είναι 250.000 ευρώ και ετσι επιμένουν ότι πρέπει να βρεθεί αγοραστής σε αυτό το ποσό, αλλιώς θα βγει σε πλειστηριασμό στις 200.000…
Δεν υπάρχει λογική σε όλο αυτό. Στόχος τους είναι είτε να ολοκληρώνονται οι πλειστηριασμοί, είτε να έχουν τεράστιο κέρδος σε σχέση με αυτό που μπορούν να πάρουν από τον πλειστηριασμό. Ο πλειστηριασμός είναι ένας μοχλός πίεσης για εκείνους. Θεωρούν πως έτσι θα βρεθούν με κάποιον μαγικό τρόπο χρήματα από κάποιο… ντουλάπι ή συρτάρι. Οταν επιμένει ένας δανειολήπτης και τους λες ότι δεν υπάρχουν αυτά τα χρήματα, πρέπει να καταλάβουν ότι δεν τζογάρει κανείς, δε ρισκάρει, αλλά στόχος είναι να μπορέσει να πληρώσει την οφειλή βάσει του εισοδήματός του και όχι με βάση το τι υπολογισμούς έχουν κάνει αυτοί.
Εχουμε εικόνα στο πού καταλήγουν τα σπίτια;
«Υπάρχουν κάποια μεσιτικά γραφεία που έχουν οι εταιρείες διαχείρισης, όπως και κάποια γραφεία ρύθμισης real estate που παίρνουν τα ακίνητα στον πλειστηριασμό. Αν κάποιος ανατρέξει στο διαδίκτυο θα δει πως ακίνητα τα έχουν πάρει εταιρείες real estate της συγκεκριμένης εταιρείας διαχείρισης. Οταν τα παίρνει η εταιρεία μετά, σε όσες περιπτώσεις όμως έχουν κάνει ανακοπή κατά της κατακυρωτικής έκθεσης, αυτά τα ακίνητα δεν μπορούν να εκποιηθούν γιατί κανένας δικηγόρος που κάνει έλεγχο και θα δει ότι υπάρχει μια ανακοπή που θα εκδικαστεί πχ το 2030, δεν θα ελεγε στον πελάτη του να πάει να το αγοράσει. Αποτέλεσμα είναι πολλά ακίνητα να μένουν κλειστά. Μιλάμε για ακίνητα -φαντάσματα, τα οποία δεν θα εκποιηθούν και θα μείνουν σε αυτή τη κατάσταση.
Εχουμε δει παραδείγματα που ενώ εκκρεμούν δικαστήρια, συνεχίζουν να πιέζουν και να κάνουν κινήσεις ακόμη και παράνομες, όπως έχει καταγγελθεί. Γιατί γίνεται αυτό;
Σε πολλές περιπτώσεις δε ενημερώνουν, δεν στέλνουν καν τη συνέχιση του πλειστηριασμού, ξαφνικά ο οφειλέτης μαθαίνει ότι έχασε το ακίνητό του χωρίς να έχει ενημερωθεί. Πολλές φορές αυτό γίνεται χωρίς καν να ενημερώσουν το e-auction και δεν το μαθαίνει ούτε καν ο δικηγόρος. Και ξαφνικά έρχεται μία κατακύρωση και αγνοεί τα πάντα. Εκεί πάλι κάνουμε ανακοπή κατά της κατακυρωτικής έκθεσης και αναμένουμε το δικαστήριο. Σε αυτό το διάστημα οι επιμελητές ασκούν τεράστια πίεση ώστε να δοθεί το σπίτι στον νέο ιδιοκτήτη. Μιλάμε για σπίτι που το έχουν χτυπήσει σε πλειστηριασμό, είτε real estate, είτε ιδιώτης. Εκεί ο δικαστικός επιμελητής ασκεί τεράστια πίεση στους ανθρώπους που θέλουν να αποβάλουν και το κάνουν με τρόπους που πολλές φορές είναι παράνομοι.
Φραγκάκη: «Εχουν ρίξει μέχρι και φόλα σε σκύλο για να βγάλουν ανθρώπους από το σπίτι»
Μπορείς να μας δώσεις παραδείγματα από τις δικές σου υποθέσεις;
-Πολλές φορές έχουμε δει ότι κάποιος έχει πιστοποιητικό ευαλωτότητας, γίνεται παράνομα ο πλειστηριασμός και παρ’ όλα αυτά εμμένουν αν βγάλουν στο δρόμο άνθρωπο ο οποίος είναι ευάλωτος. Εχω μια τέτοια υπόθεση. Ταυτόχρονα υπάρχουν περιπτώσεις που έχουμε δει ότι έχουν ρίξει φόλα σε σκυλί γιατί όταν υπάρχει σκυλί το ακίνητο, τους δυσκολεύει την διαδικασία για να απομακρυνθεί. Βρίσκουν τέτοιους τρόπους, υπάρχει τέτοια υπόθεση που τρέχει ενώπιων της δικαιοσύνης, που ιδιοκτήτες που έχασαν το σπίτι τους, λίγο έλειψε να χάσουν και το σκυλί τους με έναν τρόπο άκρως απαράδεκτο. Είναι κατηγορία κακουργήματος. Το δικαστήριο λαμβάνει υπόψιν το έγκλημα και τρέχουν οι διαδικασίες.
-Εκτός από τα γραφεία αυτά, έχουμε και τους συμβολαιογράφους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η περίπτωση της Πάτρας που αναλάβατε πρόσφατα. Επειδή υπάρχει και το ηθικό κομμάτι, λαμβάνετε ποτέ υπόψιν; Ειδικά στις μικρές κοινωνίες φαντάζομαι πως θα έπρεπε να συμβαίνει αυτό
Σε μια μικρή κοινωνία θα μπορούσε να έχει γνωστοποιηθεί η ταυτότητα της θανούσης και θα γνώριζε και ο συμβολαιογράφος ότι δε μπορεί να διενεργηθεί πλειστηριασμός. Στις μικρές κοινωνίες θα μπορούσε να γνωστοποιηθεί στο ηθικό κομμάτι και θα μπορούσε να σταματήσει την διαδικασία αφού έρθει σε επικοινωνία με την οικογένεια. Ομως υπάρχουν περιπτώσεις, όπως αυτή με έναν ευάλωτο πολίτη, όπου στείλαμε σε συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό ευαλωτότητας και παρ όλα αυτά, προχώρησε στον πλειστηριασμό.
-Κάνουν πίσω σε περιπτώσεις; Ή έστω συμβιβασμούς; Για παράδειγμα σε μία περίπτωση που γνωρίζω, δέχτηκαν μία γυναίκα ΑμεΑ να μείνει μέσα με ενοίκιο, αφού της πήραν το σπίτι σε πλειστηριασμό
Υπάρχουν λύσεις. Οταν εμείς παίρνουμε τηλέφωνο και τους το ζητάμε, μας λένε πάντα “όχι”, εκτός από κάποιες περιπτώσεις που δέχτηκαν, αλλά σε ακίνητα χαμηλής αξίας που αυτός που πήγε και το πήρε ξεγελάστηκε, του έδειξαν κάποιες ωραίες φωτογραφίες και τελικά είδε κάτι διαφορετικό, με αποτέλεσμα μόλις κατάλαβε ότι πήρε ακίνητο χαμηλότερης αξίας και δε μπορούσε να το μισθώσει, αναγκάστηκε και έκανε τη μίσθωση. Σε καλά ακίνητα δεν το δέχονται ποτέ. Άλλωστε, είναι μόνιμη η απάντηση αυτών των εταιρειών ότι εμείς δεν ακολουθούμε αυτή τη στρατηγική, δεν τα νοικιάζουμε στους ίδιους τους ιδιοκτήτες, αλλά προτιμάμε να τα μισθώσουμε σε τρίτο.
Ακόμη κι αν είναι άγονοι γιατί δεν αλλάζουν στάση;
-Φαίνεται πως υπάρχει συγκεκριμένη γραμμή γιατί στόχος είναι το κέρδος.
Πίσω στις εταιρείες… υπάρχει μια εταιρεία διαχείρισης και από πίσω αυτές που είναι ειδικού σκοπού, τα funds, που ουσιαστικά πρόκειται για εταιρείες-φαντάσματα, στις περισσότερες περιπτώσεις τουλάχιστον…
-Οταν μας λένε ότι μιλάνε με αυτές τις εταιρείες, για μας είναι φαντάσματα γιατί ποτέ δεν μας έχει γνωστοποιηθεί ποιος είναι επικεφαλής, διευθύνων σύμβουλος, τα μέλη… Δεν ξέρουμε τίποτα. Εκεί μας λένε ότι μιλάνε με κάποιες… επιτροπές. Τώρα, δε ξέρω ποιες είναι, αν υπάρχουν, αν είναι στο Μεξικό, στον Παναμά, την Ιρλανδία, στο Κάιρο… Αυτό που ξέρω ότι πάντα μας βάζουν μπροστά την προμετωπίδα της επιτροπής αυτών των εταιρειών, χωρίς να ξέρουμε με ποιους μιλάμε.
Φραγκάκη: Εχουν βγάλει καρκινοπαθή με ΕΚΑΒ και τον έστειλαν στον Αγιο Σάββα για να του πάρουν το σπίτι
Ποιο είναι το πιο ακραίο πράγμα που έχει συναντήσει σε υποθέσεις πλειστηριασμού;
-Με είχε συνταράξει περίπτωση με μάνα που είχε δύο ανήλικα τέκνα και την μητέρα της. Εγιναν λάθος χειρισμοί πριν αναλάβω την υπόθεση και δε μπορούσα δικαστικά να το αντιμετωπίσω. Κάναμε ότι ήταν δυνατόν, αλλά δεν τα καταφέραμε. Ενα χρόνο μετά, εν μέσω σχολικής χρονιάς, αναγκάστηκε να φύγει από το σπίτι και ήταν κάτι που με συντάραξε. Με έχει συνταράξει πως όταν μιλάω με αυτές τις εταιρείες, πολλές φορές μου λένε σε θέματα υγείας πως δεν τους ενδιαφέρει, αλλά το χειρότερο που έχω ζήσει είναι με μια γιαγιά κατάκοιτη 85 ετών, όταν πήγαν δικαστικοί επιμελητές και ήταν μαζί τους όργανο της τάξης στο οποίο ζήτησα λίγο χρόνο λόγω της κατάστασης. Μου είπε ότι την προηγούμενη εβδομάδα είχαν αποβάλει καρκινοπαθή τον οποίο τον μετέφεραν με ΕΚΑΒ στον Αγιο Σάββα.
Πάμε στο νομικό πλαίσιο; Πού και αν έχει ευθύνη το κράτος και τι θεωρείς πως πρέπει να αλλάξει στη νομοθεσία
-Το βασικό είναι το εισόδημα. Εκεί δίνω σημασία. Οι προτάσεις θα έπρεπε να γίνονται με βάση αυτό και όχι την αξία της περιουσίας, το οποίο το θέτουν όποτε τους συμφέρει. Πριν φτάσουμε στον πλειστηριασμό μας λένε μια τεράστια εκτίμηση (του ακινήτου) και όταν φτάνουμε εκεί βλέπουμε την τιμή πρώτης προσφοράς και πάντα σου λένε ότι θέλουν να φτάσουν, ειδικά σε περιπτώσεις με ελβετικό φράγκο, πως θέλουν να πάρουν όλα τα χρήματα. Οταν κάποιος έχει πάρει 100.000 ευρώ και η οφειλή έχει φτάσει τις 400.000 ευρώ. Συμβαίνουν εξωφρενικά πράγματα. Σε κάθε περίπτωση, το σημαντικό είναι ότι υπάρχει το εξής: το κράτος θα έπρεπε να μεριμνά ώστε να μην υπάρχουν περιπτώσεις εξώσεων ευαλώτων, να μην υπάρχουν περιπτώσεις καταχρηστικές όπου μαζί με την αποβολή υπάρχουν κι άλλα εγκλήματα, όπως αυτό με το σκυλί σε σπίτι , να μην υπάρχουν περιπτώσεις που βγαίνουν σπίτια σε πλειστηριασμό χωρίς καν να γνωστοποιείται στον ιδιοκτήτη ώστε κι αυτός να λάβει τα μέτρα του, αλλά το σημαντικότερο που πρέπει να γίνει, είναι να υπάρχουν ρυθμίσεις για όλους στον εξωδικαστικό. Γίνονται κάποιες και πάει καλύτερα εκεί, όμως αν δε δούμε σπουδαία κουρέματα, να λαμβάνεται υπόψιν το πραγματικό εισόδημα του συγκεκριμένου προσώπου το οποίο είναι αυτό που δηλώνει και όχι αυτό που φαντάζεται κάποιος. Υπάρχουν εισοδήματα, υπάρχουν άνθρωποι με σοβαρά προβλήματα που πρέπει να λαμβάνονται υπόψιν, όπως λαμβανόντουσαν και με το νόμο Κατσέλη, ο οποίος είχε τα προβλήματά του, σοβαρά κιόλας, αλλά ο δικαστής λάμβανε τότε υπόψιν όλα τα ζητήματα που πολλές φορές έπαιζαν καταλυτικό ρόλο και είδαμε πολλούς δικαστές να δίνουν σπουδαίες αποφάσεις που είχαν βοηθήσει ουσιαστικά τα πρόσωπα αυτά. Ομως υπάρχουν περιπτώσεις από το νόμο Κατσέλη λόγω αύξησης των επιτοκίων να τροποποιούν το δοσολόγιο που είχε ορίσει ο δικαστής, να ζητούν μέχρι και 5πλασια ποσά που οι οφειλέτες δεν μπορούν να πληρώσουν και αναγκάζονται να προσφύγουν πάλι στη δικαιοσύνη πληρώνοντας επιπλέον έξοδα και πολλές φορές να τους πετούν εκτός νόμου επειδή χρωστούν χρήματα που δεν τα έχουν.
Εχουμε δει να πέφτουν πάντως πρόστιμα, αλλά παρ’ όλα αυτά, οι εταιρείες συνεχίζουν στο ίδιο μοτίβο…
-Τα πρόστιμα δεν είναι πολλά. Θα σου δώσω ένα παράδειγμα. Εγώ καθημερινά για πραγματικούς λόγους θα κάνω καθημερινά δύο με τρεις καταγγελίες. Πρόστιμα στις δικές μου περιπτώσεις, τις 100 και πλέον καταγγελίες, έχουν επιβληθεί μόνο σε τρεις. Αρα ουσιαστικά δεν βλέπουμε πρόστιμα που θα έπρεπε να έχουν μπει. Οι περισσότερες υποθέσεις έχουν μπει στο αρχείο. Μόνο σε πολύ εξόφθαλμες περιπτώσεις επιβάλλονται πρόστιμα. Είναι ελάχιστα τα πρόστιμα, σε σχέση με αυτά που έχουν κάνει. Ξέρω περίπτωση του Νόμου Κατσέλη όπου είπαν σε πρόσωπο ότι χρωστάει, ενώ δεν χρωστάει ούτε ευρώ! Πήγαμε στα δικαστήρια, δικαιωθήκαμε, αλλά δεν τους επιβλήθηκε ούτε ευρώ σε πρόστιμο. Η ΓΓ Εμπορίου του Καταναλωτή δεν επέβαλε πρόστιμα.
Φραγκάκη: Σε κάποιες εταιρείες θα έπρεπε να αφαιρεθεί η άδειά τους
Πώς γίνεται να θεωρείται σοβαρή μια εταιρεία όταν δεν βλέπει ότι έχουν πληρωθεί οι δόσεις; Γιατί η εικόνα που περνάει με αυτά που ακούμε, είναι ότι κοροϊδεύουν τον κόσμο…
Δεν ξέρω αν θέλουν να κοροϊδεύουν ή αν έχουν πρόβλημα με τα συστήματά τους, αλλά μετά από τόσα χρόνια λειτουργίας τους όταν πρέπει να ακολουθούν κάποιον κανόνα και δεν το κάνουν, θα πρέπει να χάνουν την άδεια λειτουργίας τους. Αν δε μπορούν να ακολουθήσουν το έργο που έχουν αναλάβει, το κράτος θα πρέπει να τους αφαιρέσει τις άδειες και όχι να τους επιβάλλει πρόστιμα. Δεν λένε τίποτα αυτά τα πρόστιμα σε σχέση με το κέρδος που έχουν βγάλει.Πρέπει να επιβάλλονται σπουδαία πρόστιμα σε όλες τις περιπτώσεις και αν συνεχιζουν να το κάνουν, όπως συμβαίνει σε δικές μου υποθέσεις, τότε να αφαιρείται η άδεια.
Ποιο είναι αυτό που θα συμβούλευες σε κάθε οφειλέτη να κάνει;
-Ο κόσμος πρέπει να προσέχει πάρα πολύ τα δικόγραφα που παραλαμβάνει, να πηγαίνει άμεσα στον δικηγόρο του, υπάρχει ευτυχώς το νομικό οπλοστάσιο. Το σημαντικό είναι όμως ο κόσμος να καταλάβει πως όταν υπάρχει πλειστηριασμός πρέπει και να τρέχει την δικαστική οδό, αλλά παράλληλα να διαπραγματεύεται για να βρεθεί μια λύση. Οταν βέβαια ζητάνε τρελά πράγματα, υπάρχει μόνο μία λύση: η δικαστική οδός.
Οταν δεν υπάρχουν χαρτιά και κάποιοι επιχειρούν να τους βγάλουν από το σπίτι, ποιο είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνουν;
-Να μιλησουν με δικηγόρο αμέσως για να ενεργοποιήσει τις διαδικασίες ώστε να σταματήσει άμεσα η όποια ενέργεια γίνεται από την άλλη πλευρά.