«Φωτιά» έχουν πάρει το τελευταίο χρονικό διάστημα οι μεταβιβάσεις ακινήτων στη χώρα μας. Ενα μεγάλο μέρος των επενδύσεων, που έχουν εκτοξευθεί, όπως ευαγγελίζεται η κυβέρνηση, προέρχεται από τις αγοραπωλησίες ακινήτων προς ξένους, που εκμεταλλεύονται το περιβόητο πρόγραμμα της Golden Visa. Υπενθυμίζεται πως με νέα διάταξη το οικονομικό επιτελείο προ μηνών αύξησε το ελάχιστο όριο επένδυσης στις περιοχές που παρουσιάζουν υψηλό ενδιαφέρον.
Παράλληλα, έχουν αυξηθεί και οι γονικές παροχές, καθώς ο νόμος της Ν.Δ. προβλέπει πως κάθε γονέας μπορεί να μεταβιβάσει δωρεάν στο κάθε παιδί του περιουσιακά στοιχεία έως και 800.000 ευρώ συνολικά, και, αν προστεθούν γιαγιάδες και παππούδες, τότε το ποσό ανεβαίνει σε… αστρονομικά νούμερα, έως και τα 4,8 εκατ. ευρώ, ποσά που δεν διαθέτει φυσικά καμία μέση ελληνική οικογένεια.
Επίσης, από τις αρχές του έτους έχει τεθεί σε ισχύ ο νόμος που απαγορεύει τις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά. Στο παρελθόν υπήρχε αυτή η πρόβλεψη, η οποία θεωρήθηκε όμως ότι μπορεί να υποκρύπτει περιπτώσεις συναλλαγών με μαύρο χρήμα, καθώς άλλο ποσό φαινόταν στην αγοραπωλησία και άλλο είχε συμφωνηθεί ως τελικό τίμημα, με τη διαφορά να δίνεται… κάτω από το τραπέζι.
Μπαράζ ελέγχων
Με φόντο τα παραπάνω, η Εφορία έχει αρχίσει μπαράζ ελέγχων στις μεταβιβάσεις ακινήτων, βάζοντας στο στόχαστρό της πάνω από 2.500 υποθέσεις αγοραπωλησιών ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών. Οι έρευνες των φοροελεγκτών επεκτείνονται σε συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες, προκειμένου να εντοπιστούν ακίνητα που άλλαξαν χέρια χωρίς να έχει πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ, «κόλπα» με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς και οι μεταβιβάσεις ακινήτων με μετρητά μετά τη ριζική απαγόρευσή τους.
«Φύλλο και φτερό» γίνονται και οι ανοιχτές υποθέσεις που εκκρεμούν από το έτος 2018 σε περιοχές εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, με τους φορολογουμένους να μην έχουν δεχθεί την προεκτίμηση της Εφορίας και οι οποίες παραγράφονται στις 31 Δεκεμβρίου 2024. Στους συμβολαιογράφους και τους υποθηκοφύλακες οι έρευνες αφορούν το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ και εξετάζεται αν για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν είχε πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών.
Με βάση τον επιχειρησιακό σχεδιασμό της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), από εξονυχιστικό έλεγχο περνούν οι εξής περιπτώσεις μεταβιβάσεων ακινήτων:
-Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινής αξίας της ΔΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων, καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.
-Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής, λόγω πρώτης κατοικίας.
-Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.
-Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών – δωρεών – γονικών παροχών, στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).
-Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.
Στο στόχαστρο βρίσκονται και οι γονικές παροχές, οι οποίες όμως αφορούν μόνο τα πρόσωπα της Α’ κατηγορίας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς). Δηλαδή εξαιρούνται αδέλφια, ανίψια, θείοι και άλλοι συγγενείς. Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και όχι με μετρητά, καθώς αυτά πλέον φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο.
Μάλιστα, στο παρελθόν έχουν υπάρξει αρκετές υποθέσεις «τριγωνικής» μεταφοράς χρημάτων ανάμεσα σε δύο αδέλφια (που δεν είναι αφορολόγητο) με ενδιάμεσους τους γονείς, κάτι για το οποίο κανονικά προβλέπεται η πληρωμή αυτοτελούς φόρου 10% επί του ποσού.
Πότε ένα real estate θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα
Αυτό που καλείται να ελέγξει η φορολογική Αρχή είναι αν υπάρχουν περιπτώσεις «υποκρύπτουσας δραστηριότητας», δηλαδή φυσικά πρόσωπα να φαίνεται πως πωλούν ένα ακίνητα, το οποίο όμως γίνεται για την αποκόμιση κέρδους.
Στην πράξη, ενεργοποιείται η σχετική εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή, με βάση την οποία «η διενέργεια πωλήσεων ακινήτων από ιδιώτες μπορεί να θεωρηθεί από τη φορολογική Αρχή ως υποκρύπτουσα δραστηριότητα, το αποτέλεσμα της οποίας πρέπει να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό κέρδος», δηλαδή φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Φυσικά, από αυτή τη διάταξη εξαιρούνται οι περιπτώσεις που το ακίνητο που πωλείται έχει αποκτηθεί από κληρονομιά ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε ετών.
Ως «συστηματική διενέργεια πράξεων» θεωρείται η πραγματοποίηση τριών ομοειδών πωλήσεων εντός ενός εξαμήνου ή εντός δύο ετών σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα. Ως ομοειδείς συναλλαγές για τους σκοπούς εφαρμογής της υπόψη διάταξης νοούνται οι πωλήσεις όμοιων ή παρεμφερών ειδών (π.χ. αυτοκινήτων ανεξαρτήτως κατασκευαστή ή μοντέλου, έργων τέχνης, κοσμημάτων, ρολογιών κ.λπ.), με σκοπό την επίτευξη κέρδους.
Κρίσιμο στην περίπτωση αυτή είναι το πλήθος των συναλλαγών και όχι το πλήθος των πωλούμενων σε κάθε συναλλαγή περιουσιακών στοιχείων. Σε περίπτωση που διαπιστώνεται η «συστηματική διενέργεια πράξεων» για κάθε επόμενη πράξη, τεκμαίρεται ότι υπάρχει ο σκοπός της επίτευξης κέρδους και πλέον ο φορολογούμενος φέρει το βάρος της απόδειξης για το αντίθετο.