Το απόλυτο αδιέξοδο στο οποίο έχουν περιέλθει στην Ελλάδα όσοι άτυχοι δεν έχουν στην κατοχή τους ιδιόκτητη κατοικία εξετάζει νέα οικονομική μελέτη της Alpha Bank. Το κυριότερο στοιχείο που προκύπτει από αυτήν είναι ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, καθιστώντας την κατοικία όλο και λιγότερο προσιτή.
Ειδικότερα, το 2023 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% και το διαθέσιμο εισόδημα κατά 8,1%, ενώ το 2024 παρατηρήθηκε και στους δύο δείκτες επιβράδυνση, χωρίς όμως η «ψαλίδα» να μειώνεται σημαντικά: Οι κατοικίες αυξήθηκαν κατά 8,7% και το διαθέσιμο εισόδημα κατά 5,6%.
Με τα δεδομένα αυτά, και το κτιριακό απόθεμα μικρό και γερασμένο, οι πρωτοβουλίες της κυβέρνησης, με πλέον εμβληματική τα προγράμματα «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2», όχι μόνο δεν βοήθησαν στη λύση του προβλήματος, αλλά αντιθέτως προκάλεσαν και νέες αυξήσεις.
Στην παρούσα συγκυρία, η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης σε διεθνές επίπεδο έχει φτάσει σε ανησυχητικά επίπεδα, με πρόσφατες προβλέψεις να δείχνουν ότι μέχρι το 2025 περίπου 1,6 δισεκατομμύρια άνθρωποι θα αντιμετωπίσουν στεγαστική επισφάλεια, επισημαίνουν οι αναλυτές.
Παρόμοια είναι η εικόνα και στην Ευρώπη. Σύμφωνα με έρευνα πεδίου του ΟΟΣΑ, το 46% των Ευρωπαίων «ανησυχεί» ή «ανησυχεί πολύ» για το αν θα μπορέσει να βρει ή να διατηρήσει κατάλληλη στέγαση μέσα στα επόμενα ένα έως δύο χρόνια. Επιπλέον, οι δείκτες τιμών κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ενωση και στη ευρωζώνη κατέγραψαν άνοδο από το 2014 έως το 2022 σωρευτικά περίπου 50%. Και οι δύο δείκτες κατέγραψαν ήπια πτώση το 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat (-0,3% και -1,2% αντίστοιχα) και ανέκαμψαν εκ νέου το 2024 (3,3% και 2% αντίστοιχα). Σε πολλές περιοχές, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, το κόστος στέγασης έχει φτάσει σε μη προσιτά επίπεδα για πολλούς, ιδίως για τα άτομα με χαμηλά εισοδήματα και για νέους.
Η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, αντιμετωπίζοντας παρόμοιες προκλήσεις, οι οποίες αντικατοπτρίζονται στην πορεία τριών βασικών μεταβλητών: Των τιμών των κατοικιών, των ενοικίων και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024. Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,2% και 11,2%, αντίστοιχα. Την ίδια περίοδο το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κατέγραψε αύξηση, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2023: 8,1%, εννεάμηνο 2024: 5,6%, σε ετήσια βάση). Η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά την επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας στη χώρα μας.
Η ζήτηση
– Αύξηση Ξένων Αμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ): Οι επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν τα 2,8 δισ. ευρώ το 2024, επηρεάζοντας κυρίως περιοχές υψηλής ζήτησης.
– Οικονομία διαμοιρασμού (Airbnb): Ενίσχυσε τη ζήτηση για κατοικίες προς επένδυση, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα προς μακροχρόνια μίσθωση.
– Τηλεργασία & αλλαγή προτιμήσεων: Αυξήθηκε η ζήτηση για μεγαλύτερους χώρους και σπίτια εκτός κέντρου, ιδιαίτερα από νέους και οικογένειες.
– Πολιτισμική προτίμηση για ιδιοκατοίκηση: Παρά τις δυσκολίες, το 74% των Ελλήνων θεωρεί την αγορά κατοικίας καλή επένδυση, ενώ μόνο το 25% προτιμά την ενοικίαση ως πιο ευέλικτη λύση.
Η έρευνα πεδίου της QED για λογαριασμό της Alpha Bank δείχνει ότι το 12% των Ελλήνων σχεδιάζει αγορά κατοικίας τα επόμενα δύο χρόνια. Οι περισσότεροι ενδιαφέρονται για κύρια κατοικία και μόλις το 12% στοχεύει σε επενδυτικό ακίνητο. Ωστόσο, το 54% θεωρεί την αγορά μη εφικτή και το 70% δηλώνει ότι τα ενοίκια δεν είναι προσιτά σε σχέση με τους μισθούς.
Βουνό τα προβλήματα
– Γήρανση του αποθέματος: Το 64% των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών. Η ανακαίνιση είναι συχνά οικονομικά ανέφικτη ή καθυστερεί.
– Υψηλό κόστος κατασκευής: Η αύξηση των τιμών υλικών και ενέργειας (ιδίως το 2022) αύξησε το συνολικό κόστος ανέγερσης νέων κατοικιών.
– Περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα (2010-2020): Η κρίση μείωσε δραστικά τις νέες οικοδομές. Αν και οι οικοδομικές άδειες αυξάνονται από το 2016, η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.
– Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Πολλές κατοικίες αποσύρονται από τη μακροχρόνια ενοικίαση, οδηγώντας σε αύξηση των ενοικίων.
– Κενές κατοικίες: Υπάρχουν περίπου 794.000 κενές κατοικίες στην Ελλάδα, κυρίως σε αστικά κέντρα. Η αξιοποίησή τους αποτελεί πιθανή λύση στο πρόβλημα προσφοράς.
Ασήκωτο βάρος η μηνιαία επιβάρυνση για τα νοικοκυριά – Τα παιδιά μένουν στο σπίτι των γονιών μέχρι τα 35 τους
Η οικονομική επιβάρυνση των νοικοκυριών για τη στέγαση είναι πλέον εμφανής:
– 42% των νοικοκυριών με στεγαστικό δάνειο δαπανά πάνω από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός του για τη δόση του δανείου,
– 52% των ενοικιαστών δηλώνει ότι πληρώνει πάνω από το 30% του εισοδήματός του για το ενοίκιό του,
– η επιβάρυνση φτάνει σχεδόν στο 60% για όσους έχουν διαθέσιμο εισόδημα κάτω των 1.450 ευρώ.
Καταλήγοντας, με βάση την έρευνα, το 54% θεωρεί την αγορά κατοικίας σήμερα ανέφικτη, ενώ 39% δύσκολα εφικτή. Επιπλέον, το 68% πιστεύει ότι τα ενοίκια δεν είναι προσιτά με βάση τους σημερινούς μισθούς και το 60% αναμένει περαιτέρω αύξηση των ενοικίων και των τιμών κατοικιών μέσα στην επόμενη πενταετία.
Παρά τις δυσκολίες, η ιδιοκατοίκηση παραμένει βασική επιθυμία για τους Ελληνες: Το 74% τη βλέπει ως επένδυση ζωής. Ωστόσο, η μετάβαση στη δική του κατοικία καθυστερεί, καθώς ο μέσος όρος αποχώρησης από τη γονική στέγη είναι τα 35 έτη.
(πηγή: κυριακάτικη «δημοκρατία»)