Κερδισμένους, χαμένους και θολά σημεία περιλαμβάνει η ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
Του Βασίλη Παπακωνσταντόπουλου – εφημερίδα δημοκρατία
Καταργεί την οριζόντια εφαρμογή των διατάξεων που κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το ΣτΕ, θωρακίζει τις οικοδομές που είχαν ξεκινήσει εργασίες έως και τις 11 Δεκεμβρίου 2024 και ανοίγει τον δρόμο για να ολοκληρωθούν κτίρια για τα οποία υπάρχει ακυρωτική δικαστική απόφαση ή εκκρεμεί η έκδοση δικαστικής απόφασης, θεσμοθετώντας ένα περιβαλλοντικό τέλος ως ισοδύναμο.
Εντύπωση προκαλεί το γεγονός ότι η τροπολογία, που κατατέθηκε στη Βουλή, δεν επιλύει ένα από τα πιο βασικά ζητήματα, δηλαδή το πώς θα αποδεικνύεται η έναρξη των εργασιών. Τέσσερις μήνες μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το υπουργείο τονίζει πως οι όροι και οι προϋποθέσεις με τα οποία αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 θα περιγραφούν αναλυτικά σε Προεδρικό Διάταγμα το οποίο θα εκδοθεί. Τα κριτήρια αναφέρονται στην απόφαση του ΣτΕ, αλλά πρέπει να εξειδικευτούν από το ΥΠΕΝ. Σε Προεδρικό Διάταγμα παραπέμπεται και ο καθορισμός του ποσού που θα καταβάλλεται ως περιβαλλοντικό ισοδύναμο.
Το υπουργείο υποστηρίζει ότι η ρύθμιση «διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών σε έργα που είχαν εκκινήσει νόμιμα έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ενισχύει την ασφάλεια των οικοδομικών αδειών, προβλέπει δίκαιες διαδικασίες αναθεώρησης όπου απαιτείται και εισάγει για πρώτη φορά τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου ως εργαλείου αντιστάθμισης και βιώσιμης αναβάθμισης του οικιστικού περιβάλλοντος».
Σύμφωνα, λοιπόν, με την τροπολογία, όσοι έχουν οικοδομική άδεια με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ., εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της οικοδομικής τους άδειας, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση. Παράλληλα, τους παρέχεται πλέον ρητά και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).
Αντίθετα, χαμένοι της ρύθμισης είναι όσοι δεν πρόλαβαν να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου. Θα πρέπει να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του ΝΟΚ. Δεν χάνουν, δηλαδή, συνολικά το δικαίωμα δόμησης, παρά μόνο κατά το μέρος που αφορά τα εν λόγω κίνητρα και τις προσαυξήσεις. Αν επιλέξουν να προχωρήσουν σε αναθεώρηση της οικοδομικής τους άδειας, θα απαλλάσσονται από φόρους, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις, ενώ θα τους επιστραφούν τα καταβληθέντα παράβολα και οι εισφορές. Πρόκειται βέβαια για πολύ μικρότερα ποσά συγκριτικά με την αξία που χάνει μια οικοδομή από την κατάργηση των μπόνους που τους χορηγούσε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός.
Στη ρύθμιση ξεκαθαρίζεται ότι στο εξής δεν προβλέπονται πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ οριζόντια. Το ΣτΕ έκρινε ότι αυτά θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και τεκμηριωμένα στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής. Με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, που εκπονούνται αυτή την περίοδο, οι μελετητές μπορούν να καθορίσουν, κατόπιν επιστημονικής τεκμηρίωσης, ειδικές ζώνες κινήτρων, όπου θα προβλέπονται τα κίνητρα του ΝΟΚ, τα οποία μέχρι σήμερα δίνονταν οριζόντια. Θα πρέπει να λαμβάνουν υπ’ όψιν τη θέση, τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής, καθώς και την οικιστική πυκνότητά της.
Ημερομηνία «κλειδί» η 11η Δεκεμβρίου 2024. Τι είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Κερδισμένοι της ρύθμισης είναι και όσοι είχαν μεν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, με βάση το νομοθετικό πλαίσιο που ίσχυε τότε, αλλά αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ή οι άδειες έχουν ήδη ακυρωθεί. Για τις περιπτώσεις αυτές εφαρμόζεται το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και οι άδειες διατηρούνται σε ισχύ.
Συγκεκριμένα, αν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της οικοδομής, η κατασκευαστική διαδικασία συνεχίζεται άμεσα, με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις, εφόσον πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Πρόκειται για μια ειδική μελέτη που εισάγει το υπουργείο Περιβάλλοντος και μπορεί να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, περιγραφή της περιοχής και των υφιστάμενων αδειών, ανάλυση νομικών ζητημάτων και ακυρωμένων αδειών, περιβαλλοντική αξιολόγηση και επιπτώσεις, προτάσεις για διαχείριση και αναπροσαρμογή σχεδίων.
Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, επιλαμβάνονται το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του ΥΠΕΝ για να εξετάσουν με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια την αναγκαιότητα ή μη της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις ΝΟΚ. Κατόπιν εξασφάλισης των προαναφερόμενων εγκρίσεων, μπορεί να συνεχίσει η κατασκευή με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ, εφόσον καταβληθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και εκκινήσει η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ. Στόχος του ΥΠΕΝ είναι να αποτραπεί το φαινόμενο των εγκαταλειμμένων ημιτελών κτισμάτων.
Η ρύθμιση εξαιρεί επίσης από τις απαγορεύσεις επενδύσεις που είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης), αλλά και τους κατόχους ειδικών πολεοδομικών σχεδίων δημόσιων και στρατηγικών επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ – ΕΣΧΑΔΑ), όπως για παράδειγμα το Ελληνικό. Και σε αυτή την περίπτωση καθιερώνεται ένα περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που έχει διπλή υπόσταση: α) την καταβολή ενός τέλους και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της δημοτικής ενότητας ή του δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις (δημιουργία χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων, αναπλάσεις περιοχών με έντονη δόμηση, χρηματοδότηση απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων από τον οικείο δήμο κλπ.). Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται στο ΕΣΠΙΑΠ.